2011年徐州瓦房一期地块整合行销案1.pptVIP

客户寻找 迎战难点一： 政策万变，区域底气不足，“抢时夺势立先机” 以资金不断档为前提，及早入市，深化影响面；拉长开发周期，规避政策调控 2011年对本项目而言，是关键一年，大市场环境不甚乐观，政策控制房地产市场上扬、保障民生的态度相当明晰，然，下届政府对本次调控抱何种态度仍为未知，故建议拉长开发周期，以可灵活掌控的时间差与现行调控政策打擦边球； 目前区域在售竞争项目相对较少，且多少都有硬伤存在，各大竞争项目均对政策层面抱谨慎观望态度，推盘动作不大，如有波动应在2011年底-2012初年出手，一年余的时间差，足够本项目进行充分的市场布局； 顺势市场模式，走精品开发路线，鹤立鸡群，拔高价值 目前区域居住氛围薄弱，棚户区硬伤导致区域印象不佳，反面思考，在这种环境下开发，只要品质拔高一点，便可脱颖而出。 相较城置等经济开发区楼盘，同等品质下，我们将获得更高的地段认可度。 因此，做“品质地产”，走“高端路线”是本案有效区隔目前竞争对手，抢占市场至高点进行蓄势的战略决策； 直观地块—项目四至 东至杨庄路 北至白云山东路 南至三环路 西至规划路 本案 ≥30% ≤26% 1.6-1.8 64926 B：居住 期地块 ≥25% ≤40% 2.0-2.5 1521 27439 A：商办 瓦房一 绿地率 建筑密度 容积率 （㎡） 规划指标 楼面地价 出让面积 土地用途 地块名称 直观地块—项目经济指标 直观地块—项目SWOT分析 S 优势 W 劣势 O 机会 T 威胁 1、位于三环内，与市中心通达性良好 2、周边刚需客群基数大，有利销售； 3、鼓楼区、经济开发区交界处，辐射双区； 4、楼板价低于盈佳地块，成本优势明显； 5、净地出让，无拆迁顾虑； 1、棚户区脏乱差历史形象难突破 2、盈佳纯居住地块将短兵相接； 3、周边缺乏基础生活配套； 4、三环快速路安全、环境影响； 5、4S店、物流等仓储用地影响； 1、区域改造，大住区有望成型 2、商业地块环绕周边，将成核心； 3、盈佳地块助力区域地价提升； 4、政策压制，刚需或将井喷； 5、三环路高架桥建设将于下半年动工，轻轨建设即将开展，助力区域交通成形 1、宏观调控密集出台，严重打压市场 2、限购令五一执行，对三套购房客户、投资客户有所限制 3、7万方商业体量，在区域环境极不成熟的情况下或成烫手山芋； 4、盈佳地块和开发区竞争激烈 我们的目标客户在哪儿 他们属于哪种社会群体 他们具备什么样的特征 他们有什么样的特殊需求 ？ * 撇开表面看土地本质 目前区域环境客观陈述 城市进程模糊带：地块东接经济开发区，西接白云山板块，作为被城市进程遗忘的边缘地带出现； 道路系统整体堪忧：除南沿三环东路外，地块三面皆为规划路；三环东路作为快速路，车流大、难以吸引人停留； 常驻人口素质偏低：地块除北面煤机西村，西近香槟城和瓦房二期，其余为棚户区，东部成熟住区形象有待培养； 商业环境较差：以香山物流、各大品牌汽车4S店为主，缺乏居住所需的购物、就医、入学等常规生活配套； 短板 不容乐观 4S店 香山物流 棚户改造区 本案 本案 一张白纸更好做文章 契机 不可小觑 多重空白凸显潜质所在 主题商业有需求无供应：周边商业以物流、4S店为主，餐饮、娱乐、商务、日需主题商业尚无； 高档住宅有需求无供应：区域情结的刚需客户、经济开发区刚需或投资客户，两大东部置业群为住宅注入源动力； 交通路系有望带来人气：三环高架下半年动工、轻轨即将建设，将形成三级城市道路系统，聚引人流产生消费； 政府卖地推动区域发展：瓦房二期已被售出，一期C/D商业地块售出在即，板块3~5年内有望成熟。 一块地，分两级，危与机同在 本地块作为瓦房片区区域大改造先期出让的土地，极具历史意义： 是落后时代的凄荒地，亦是引领区域的先驱地； 可以跟随市场、附庸流俗，亦可开拓创新、树立标杆。 准确定位，是决定本地块成败的关键。 如何化解逆势，扩容优势，都将纳入项目定位的思考范畴。 作为第一个吃螃蟹的开发企业，我们认为，这一次恒邦泓观公司并不是在寻常的造房卖房，而是肩负着更高的城市运营视野和使命，企业品牌的建立、开发利润的获取，将在本地块传奇演绎。 可以确定的是，恒邦泓观必须摆脱区域滞进现状，带领瓦房片区从大东区中杀出来，更必须跳出大东区最大程度辐射市区，因此在大东区一帜独树的立足，将成为地块开发运营的地段平衡点。 2011年，恒邦泓观置业承担大东区使命 “好项目，自然风险性也是最大的” 前文已述，本地块优劣两级分势明显，带着战略的眼光审视一切，可以发现存在的缺陷正是我们拨乱反正的依据和逆向改造的基点！ 被遗忘的地段、被压抑的市场 看似平静的表面下，实则暗藏着更汹涌的机会。 “任何事情只有带着挑战