世联成都中海国际社区项目整体定位及整体开发思路下.ppt

规划方案与整体定位有一定偏差 1、现有规划对核心资源利用不足，核心资源并未形成明显的竞争优势 2、区域开发的开放性和多元性未能有所体现 现有市政道路与区域联系不足 公共休闲空间不足 各组团绿地内闭 商业的多元化（级次）不够 3、需加强构造代表区域形象的生态休闲场所 现有的规划方案，核心价值区为可复制的配套区，不可复制的公园资源利用不足 整体开发思路主要内容 项目整体定位在“消费者取向、区域竞争、政府目标、开发商目标、资源利用”五大因素中的诠释。 定位在规划中的演绎 按照区域价值定义，核心区应体现最核心的优势资源 核心价值区功能体现区域气质 定位在规划中的演绎 国际水准体现——建立形象标识区，展示区域的独特属性气质 商业购物广场和社区休闲广场通过星期五大道首尾呼应，构成了国际生态休闲街区的主导形象。 定位在规划中的演绎 开放的城区——道路调整，加强与城市、核心资源的关联度 开放的城区——形成相对集中配套区 据案例借鉴，配套区按功能行使可分为城市核心区和社区核心区，住宅组团围绕社区核心配套区分布；城市核心区则分布在临近城市主干道位置。 资源整合——将文体中心的高档休闲设施与酒店休闲中心进行功能组合，利于后期对外经营。 资源再分配——在允许范围内扩大酒店规模，提升功能区档次。 定位在规划中的演绎 休闲空间——三度休闲空间，最大化挖掘项目生态资源，形成多元化、开放的共享休闲空间 区域休闲空间按照由外至内的顺序可分为三度休闲空间。 一度空间：核心资源，两大公园休闲氛围的营造。 二度空间：中央休闲街和特色风情街。 三度空间：组团绿化移到社区道路上，形成复合功能休闲空间。 整体开发思路主要内容 地块航空限高，决定建筑群布局东北高、西南低 启动区选择 启动区选址方案示意图 启动区配套 三种启动区方案基础比较 基于现实的启动区选址与基于目标的启动区选址，具有各自的优点。 方案一基于现实的启动区选址，启动开发难度低，符合政府形象展示的目标。但对区域价值建立较弱，开发目标需要在中后期努力实现达成。 方案二及方案三是基于目标的启动区选址。有利于快速建立区域价值，获得较大开发收益，但前期需要与政府谈判，投入资金量大，风险加大。 最终应当根据实际开发目标以及企业自身运作的特长来选择启动区方案。 方案一启动面临的问题 一、整治绿化带，边界界定，消除绿化带对展示性的负面影响 1、增加开口，增强项目昭示性 2、边界界定：绿化带重新整治，标识项目与众不同的差异性 3、特色的、情趣的人行道 二、转移后的核心价值区应以国际的、开放的为核心 国际的：国际街区、商业广场、国际学校、会所 开放的：道路、公共空间 三、根据案例研究规律，启动区配套功能必须是以住宅增值为主的 建议启动区的配套为：国际学校、综合市场、公交总站、餐饮、家居等服务性配套 其中商业配套主要为街铺形式，根据服务性商业标准（0.7-0.91平米/人），启动区商业面积约3000平米 整体开发思路主要内容 配套投入计划表（方案二、三） 整体开发思路图示（方案二、三） 配套投入计划表（方案一） 配套与开发顺序图示（方案一） 整体开发思路主要内容 产品定位思维导图 根据航空限高点确定分期各地块的平均限高 产品定位思维导图 根据限高，确定每块地的容积率上限 产品定位思维导图 容积率调整原则 产品定位思维导图 容积率建议1——确定7、8、9号地块的容积率中值 一、成本原则 11层以下小高层与12至18层小高层结构成本有较大差别，在不损失总体容积率的前提下，小高层尽量多的控制在12层以下 容积率建议2——确定1、2、3号地块的容积率中值 二、启动期的市场原则 高端客户目前对小高层的接受度偏低，启动区的容积率应较低，物业类型以多层物业为主 三、标竿产品原则 在资源条件最好的地方，容积率必须满足能建设标竿产品 容积率建议3——确定4、5、6号地块容积率中值 三、标竿产品原则 在资源条件最好的地方，容积率必须满足能建设标竿产品 四、产品多样化原则 根据案例研究，超大盘产品类型的多样化至关重要，容积率应尽量满足使每期产品均能多样化的要求 容积率建议小结 调整后的各地块容积率均能大致满足容积率调整的成本原则、启动区需求、标竿产品原则及多样化原则 产品定位思维导图 根据调整后的容积率，初步确定项目的产品主要类型 根据地块条件，本项目适宜的产品的主要类型为：联排别墅、花园洋房、普通多层及小高层 容积率与利润总额、利润率三者的变化规律 五种物业的价值排序 确定各物业类型具体比例的原则 产品定位思维导图 一期Ⅰ区（1号地块）产品建议 一期Ⅱ区（2号地块）产品建议 一期Ⅲ区（3号地块）产品建议 二期Ⅰ区（4号地块）产品建议 二期Ⅱ区（5号地块）产品建议 二期Ⅲ区（6号地块），三期Ⅰ、 Ⅱ、 Ⅲ区（7、8、9号地块