房地产企业经营与风险状况深度研究.ppt

* ???????????? China Index Academy 中国指数研究院 2015年12月 中国房地产企业经营状况与风险挑战 第一部分 基于百强研究 分析优秀房企经营状况 第二部分 从面到点分析房企面临的风险与挑战 国务院发展研究中心 企业研究所 清华大学 房地产研究所 中国指数研究院 中国房地产TOP10研究组 中国房地产TOP10研究组办公室 （中国指数研究院） 中国房地产百强研究——背景:三家权威研究机构联合举办，已连续开展十二年 中国房地产TOP10研究组由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家分别属于国家、科研院所及企业的行业权威研究机构共同组成，自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十二年，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。 中国房地产百强研究——方法体系:十二年来研究体系跟随市场变化不断改进 2004年研究组在连续两年进行上市房地产公司TOP10研究的基础上，开始面向所有的房地产企业开展“中国房地产企业百强研究” 2005年搭建了百强企业评价指标体系的主要框架，以后历年的变动都在这个基础上进行。评价指标体系设立了规模性指标、成长性指标和盈利性指标3个二级指标、14个三级指标 2006设置的门槛值调整为近三年房地产业务平均销售额3亿元，评价指标体系加入了偿债能力指标和社会责任感两大二级指标 2007百强入选企业的门槛值进行了进一步上调，在研究方法上，首次采用了因子分析（Factor Analysis）的方法进行研究，并沿用至今 2008中国房地产百强企业研究评价指标体系增加了运营效率指标，下设总资产周转率和和流动资产周转率两项三级指标，进一步反应百强企业在资金周转方面的能力 2009年将指标体系中的偿债能力指标改为稳健性指标，并在下面增加预收账款、筹资现金流量净额、经营现金流量净额/总负债三项三级指标，以此评价企业经营的稳健状况 2010年研究以“理性成长”为主旨，适当提高了稳健性指标的权重，将“筹资现金流量净额”调整为“经营现金流量净额 2011年新增对企业融资能力的评价，并相应设置筹资活动现金流入与银行授信额度两个三级指标，以反映融资能力对房地产企业整体实力的重要提升作用 2012年强化了企业融资能力和稳健性的评价，增加了带息负债比率、自筹资金增长率，引导企业长期稳健发展 2013年继续强化对企业财务控制及稳健经营等基本面的分析，增设速动比率和成本费用利润率指标，更系统地评估企业在市场整合期展现出的专业化管理水平 2014年强化了对企业资本运作及融资能力的分析，在融资能力评价中，纳入综合资金成本率指标 方法体系 不断完善 中国房地产百强企业研究方法体系跟随市场变化不断完善，研究指标中二级指标由最初的3个增长为7个，三级指标由最初的14个增长为34个，保障了研究体系的连续性与适应性。 2004 2005 2015年强化了对企业运营效率的分析，增设拿地开盘周期指标，以更全面的评估企业在现有市场环境下项目运作与整合各项资源的能力 2006 2009 2008 2007 2011 2010 2013 2012 2014 2015 中国房地产百强研究——分析方法：以量化分析为主，客观评价企业综合实力 （1）在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（Factor Analysis）的方法。计算中国房地产百强综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，加权累加构成2015中国房地产百强综合实力指数。 （2）企业按评价指标体系排序出现相同时，依照慈善捐赠数据确定排序；当上述累加计算又基本相同时，按西部、中部、东部排序确定。 中国房地产百强企业研究强调在规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等7方面指标的量化研究，发掘综合实力强、经营稳健及具备较强社会责任感的优秀企业群体。 中国房地产百强研究——数据来源与复核：确保研究数据全面、真实、可靠，严格进行数据复核 数据来源 房地产开发企业填报数据； 中国房地产指数系统（CREIS）数据库； 企业对外公布的信息（包括公司年报、企业网站公布的信息和对外派发的宣传资料）； 有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）的公开数据； 2012、2013、2014中国房地产百强企业研究收集企业数据资料； 2012、2013、2014中国房地产上市公司研究收集企业数据资料； 2012、2013、2014中国房地产品牌价值研究收集企业数据