房地产工程常见问题及龙湖式破解.ppt

一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解--11.园林景观-停车位间设置植草带 案例描述： 该项目停车位前期设计时为增加景观效果，在停车位中间设计有植草带，后期投入使用后经常被车辆碾压，未能达到预期效果，重新进行整改，将该部分植草带取消。 提示： 景观设计前期方案除考虑景观效果之外，还需考虑实际使用是否便利，尤其是在人流车流较为集中的区域，功能的重要性应排在第一位，以避免此类不必要的返工。 一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解--11.园林景观——疏散通道与私家花园之间的关系 案例描述：车库的消防疏散通道通往私家花园。 提示：属于公共性质的消防通道不能通过私家花园，避免破环私家花园的完整性及业主的私密性。 一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解--11.园林景观-地库排烟口 案例描述：景观楼梯位置与车库消防排烟风口冲突，阻挡消防排烟，无法通过 消防验收 。 景观楼梯位置与车库消防排烟风口冲突 一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解--11.园林景观-地库排烟口 案例描述：景观楼梯位置与车库消防排烟风口冲突，阻挡消防排烟，无法通过 消防验收 此处景观楼梯拆除，更换为钢楼梯，将车库消防排烟风口露出来。 提示：景观图纸不仅要与地面构筑物核对，还要注意安装洞口对景观的影响。 一楼架空层的外墙渗漏，原因？ 一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解--11.景观倒坡和缺乏排水明沟导致室内倒灌 一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解--11.景观倒坡和缺乏排水明沟导致室内倒灌 案例描述： 建筑外墙地面倒坡，雨水积水，向室内漏水。 产生原因： 1.室内外高差150mm，偏小； 2.种植后导致单体外墙处地面竖向倒坡； 3.土壤不密实，降雨后塌陷积水 4.建筑室外缺乏排水沟； 提示： 1.建筑雨落水管有组织外排； 2.加大室内外高差、保证竖向正确、回填土密实、防水及套管施工质量； 3.建筑室外设计排水沟； 4.结论写入设计任务书。 一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解--11.园林景观-石材渗水原因分析 为什么会渗水？ 水源未能有效隔绝，当水压力到达一定强度时，便从石材缝隙等薄弱环节渗透出来。 就该项目石材渗水情况来看。水源就是花池里面的蓄水，由于花池排水不畅，且花池内壁未做防水，最终导致了石材渗水。 一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解--11.园林景观-石材渗水处理措施 提示：从渗水原因来看，解决渗水问题，可以通过“堵”、“排”等方式解决。 截水沟加深至结构板 设置200*200暗沟 埋设3cm排水管，连入地漏。 花池内侧要做防水 排 排 堵 排 二、如何有效预控工程问题发生  事前控制，60%的工作在实施前落实 开发报建前控 研发设计前控。 招标采购前控 工程管理前控 技术管理前控 成本管理前控 营销需求前控 物业管理前控 受益者案例：厦门龙湖嘉屿城项目，半年开盘。 事前控制，60%的工作在实施前落实 开发报建前控。案例：厦门龙湖嘉屿城项目，半年开盘。 关键点：①新地区公司对报建流程的梳理 （尤其是第一次进入的城市及城市的新区域） 案例：XX市市区报建流程的梳理、验收流程的梳理 启示：对关键线路节点的明确及各节点“影响人”的判断是关键 Tips：报建各体系从“国土”“立项”到“规划”“建设”等之间的衔接点是最有可能出 “危”和“机”的地方。 二、如何有效预控工程问题发生  事前控制，60%的工作在实施前落实 开发报建前控。案例：厦门龙湖嘉屿城项目，半年开盘。 关键点：②在清理出关键线路的基础上，以“主人翁”的精神做好各个节点的跟踪管控和所承担的工作。 案例：嘉屿城一期报建进程与二期报建进程的对比（被动变主动） 启示：1、主动熟悉外部资源，克服畏惧心理，主动的沟通比很多事情都重要 2、规矩做事 二、如何有效预控工程问题发生  事前控制，60%的工作在实施前落实 2. 研发设计前控 关键点1：理出设计质量控制线路图，尤其是新进合作的设计院需在合同签订前准确完成的交流交底我们的出图要求及设计产品的交付标准。 案例：厦门合道图纸质量的提升（附件：施工图设计要求） 启示：图纸是工程的宪法及主线，有了这个主线，工程实施才能顺畅，高效率。 Tips：设计院是管出来的，如果本地有优质的设计资源尽量选择本地资源做施工图设计。 二、如何有效预控工程问题发生  事前控制，60%的工作在实施前落实 2. 研发设计前控 关键点2：从方案阶段就投入1/3的精力介入设计 案例：嘉屿城一期的图纸研发（入门级联排别墅，地上式车库） 售楼处的方案确定 启示：从研发的角度应重点关注设计的效果，及体验感等方面，