湖州德清项目研究及产品定位报告1.pptVIP

德清项目市场研究及产品定位报告 谨呈：保利置业 研究思路 区域属性 地块属性 德清市场现状分析 本项目面临的问题 解决问题 研究路径 德清本地市场容量 德清县人口分布 德清县产业分布 二手房市场分析 德清未来人口规划 德清购买群体分布 德清市场增量来源及增量空间 杭州副城研究 区域属性 区域属性 外力趋动——地铁一号线 临平房地产市场分析 临平副城发展模式 区域属性 区位属性 人口发展 区域趋动力 区域房地产研究 下沙副城发展模式 区域规划 板块驱动力——高新产业 区域研究 滨江房地产市场分析 滨江副城发展模式 杭州三大副城发展模式汇总 德清区域发展模式 下渚湖湿地风景区规划 德清县低密度用地供应 板块驱动：高教园+高新产业基地 发展结果：爆发性导入，概念炒作刺激投资需求增加，下沙将进入价值补涨阶段（配套、交通的逐步完善）。 客群表现：投资市场向“自住时代”的转变。 高教园 经济型、低总价产品， 投资需求旺盛 2005年以前 高教园人口不断导入 看好租赁、投资市场 2005-2007年 地铁开建 地铁预期、高教园，带动投资客群，占60%左右 2008-2009年 地铁开通、金沙湖打造，东接市区，市场逐步逐步向自住转变 2010年以后 成交均价 实现从建区到造城的开发过程 副城——江南城（滨江） 庆春隧道 之江大桥（在建） 九堡大桥（在建） 江东大桥 袁浦大桥 规划共九座桥、一条庆春隧道，其中两条在建，预期都将在2011年全部建成，庆春隧道年底通车。地铁1、2号线。 与主城区实现快速交通，已完全融入主城区。 区域属性 滨江区 主城区 以高新技术园区为中心，外围布局居住片区，形成“一心、四轴、二区、九片、三基地”的规划布局结构： 一个公共中心：即高新开发区(滨江)东部的区级中心。 四条发展轴：即沿钱塘江、中兴路、四季大道、彩虹大道四条发展轴线。 二个产业园区：即杭州高新技术产业开发区之江园区，浦沿工业园区。 九个居住片：即本域内的九大居住片。 三个研发中心：即以现状高新软件园为基础的研发中心，东部公共中心南部研发中心，沿白马湖西侧研发中心。 公共中心 滨江未来的城市定位：最大的次级中心 高新技术园区 滨江高新开发区在全国53个国家级高新区中人均创利连续多年位居前三位。 省内最有影响力的科技创新、高新产业和最具活力的经济增长区域。 先后建成一系列的特色园区，包括高新软件园、软件专业孵化器、集成电路设计产业化基地、留学生创业园等。 产业的发展，吸引了大量高素质人群。极大地提升了区域价值。 10余年的发展，滨江区吸引了一大批国内外企业进驻。 国外包括：诺基亚、摩托罗拉、阿尔卡特、博世、松下、三菱、大宇、朗讯、IBM； 国内包括：阿里巴巴、东方通信、UT斯达康、信雅达、恒生电子、阿里巴巴等； 正式入驻集团总部区块的企业近40家，包括省农资、苏泊尔、康恩贝、盾安、网通、浙大网新、信雅达等； 近期引资项目有：中俄机电合作（sitronics)、德信软件园、 东忠科技园、网易、英特尔等。 高新产业园、国内处大型企业进驻，带动高素质人口的导入。 滨江高新产业发展带动高素质人口导入增长，同时逐年产业收入的增加，提升从业人群的消费能力，2009年较2000年人口增长5倍之多。 滨江集聚了杭州市60％以上、浙江省25％左右的高新技术企业，初步形成“两强两优两新”的特色产业格局（“两强”指通信设备制造业和软件业，“两优”指集成电路设计制造业和数字电视产业，“两新”指动漫产业和网络游戏产业）； 2009年滨江高新技术产业实现技工贸总收入850亿元，占全区技工贸总收入的55.6%。 尤其离岸服务外包行业执行额5.46亿美元，增长200.2％，占全市59.5％。文创产业占全省总产量的83.7％。 单位：个 单位：万人 【数据来源于：滨江统计局】 534% 滨江市场由承接外溢逐步发展到融入主城 07年楼市疯涨，接近年底时房价被逐渐推高，07年12月海威国际开盘房价已高达14500元/㎡； 08年楼市低迷，有价无市，大量需求压抑； 09年初房价松动，刚性需求释放爆发，引来大量投资客，再次推高房价。 总价及供应结构的变化，使得成交面积逐步趋小。 产业人口导入，以年轻的、技术人才为主，对于小户型的需求更大。 板块驱动：典型的产业驱动型区域。 发展结果：优质人口导入+自身城市资源的完善，加快区域成熟，并融入主城。 客群表现：从价格外溢型和投资客——价值自住和投资——品质改善型自住客。 驱动：高教园、高新产业规划 产品：户型偏大，主力面积120-140方、140-160方传统三房、四房 客群：投资+主城价格外溢客群 2001-2005年 2005-2007年 2008-2009年 2010年以后 实