房地产开发期工作.ppt

（三）项目微观环境调研 对项目的用地现状及开发条件进行分析 对项目所在地的周边环境进行分析 对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析 二、房地产消费者调研 （一）消费者的购买力水平 （二）消费者的购买倾向 （三）消费者的共同特性 （三）广告 售楼部 广告媒体 广告投入强度 诉求点 （四）销售情况 销售顺序 客户群分析 （一）产品 区位 产品特性 公司组成 交房时间 （二）价格 单价 总价 付款方式 专业化程度 品牌知名度 推动度或拉动度 开发经营方式 楼盘质量 纵向整合度 成本状况 价格策略 历年来的项目开发情况 土地储备情况 一、房地产开发项目的投资估算 1、土地费用估算 2、前期工程费估算：包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程支出。 3、房屋开发费估算：单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法 建安费 公共配套设施建设费 基础设施建设费 4、管理费用估算 5、销售费用估算 6、财务费用估算 7、其他费用估算 8、不可预见费用估算 9、税费估算 一、房地产开发项目资金筹集的概念 房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资筹集资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地产开发项目资金筹集主要是指资本金、预租售收入和债务资金三部分资金的筹集。 5.资金增 值性较强 1.资金 占用量大 2.资金 占用时间长 3.资金使用 的地域性 4.资金缺乏 流动性 6.资金的 高风险 高收益性 二、房地产开发项目资金使用的特性 1.安全性原则 2.经济性原则 4.盈利性原则 3.可靠性原则 三、 房地产开发项目资金筹集的基本原则 从融资主体上 房地产企业融资 房地产项目融资 从融资渠道上 直接筹资 间接筹资 从资金偿还特性上 其他分类方式 权益筹资 债务筹资 四、房地产开发项目资金筹集的分类 债务资金筹集 资本金筹集 股票筹集 债券筹资 信贷资金筹资 债券筹资 债券筹资 抵押贷款 信用贷款 自有资金筹集 商品房预售 债务资金筹集 1.住房抵押贷款证券化 2.房地产投资信托 把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，而 后通过在资本市场上出售这些证券以融通资金，分散风险 信托公司与投资人签订信托投资合同，通过发行信托投资 凭证或股票的方式 受托投资者的资金，用于房地产的投资 或房地产抵押贷款投资。 内部认购 承包商垫资 通过该方式往往可获得 部分预售收入，但是内部认购时 一般没有申领到商品房预售许可证，其行为不受法律保护 开发商在招投标时有时会要求施工单位垫付部分或全部工 程款，再按照工程进度付款，变相向建筑施工企业融资。 房地产金融创新 其他方式 财务评价的基本概念： 财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。 房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和动态评价指标。 财务评价的基本程序 财务评价指标的计算与评价 不确定性与风险分析 财务评价指标的计算与评价 编制基本财务报表 测算财务基础数据， 编制辅助财务报表 财务分析 基本报表 财务评价指标 静态指标 动态指标 财务盈利 能力分析 项目投资 现金流量表 投资回收期 投资回收期 财务净现值 财务内部收益率 项目资本金 现金流量表 　 投资回收期 财务净现值 财务内部收益率 损益表 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 　 　 　 清偿能力分析 资金来源与 运用表 借款偿还期 　 财务分析及评价指标的对应关系 房地产开发项目国民经济评价，是指根据国民经济长远发展目标和社会需要，采用影子价格、影子汇率、社会折现率等国民经济评价参数，从国家整体角度考察项目的效益和费用，计算并衡量房地产开发项目对社会经济发展战略目标的实际贡献。 评价角度不同 评价对象不同 评价采用的价格不同 评价的标准 和参数不同 房地产开发项目国民经济评价的概念 房地产开发项目国民经济评价与财务评价的主要区别 进行效益和 费用的调整 第一步 国民经济评价中项目效益是指房地产项目对区域经济的贡献，分为直接效益和间接效益。 第二步 第三步 效益和费用 数值的调整 编制表格并 计算评价指标 通过影子价格、影子工资、影子汇率、影子运费、影子里率等调整建设投资成本、前期费用、流动资金、销售（租赁）收入及经营费用等。 编制全部投资的国民经济效益费用流表，并据此计算全部投资的经济内部收益率和经济净现值指标。 房地产开发项目国民经济评价的基本步骤 一、房地产开发项目策划的含义 （一）策划的概