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科学技术与工程 VoL 9 No. 15 Aug. 2例 第9 眷第15 期 2棚年8 月 1671-1819(2α)9) 15-4571-05 Science Technology and Engineeri略 @) 2ω Sci. Tech. En伊tg. 管理科学 引进资本重获率对收益法的改进分析 曲学点 (东营职业学院，东营 257091 ) 摘要 从资本回收的角度出发，指出了房地产估价的传统资本化理论存在的问题，分析了基于传统资本化理论的收益法的 估价偏爱。并根据投资的独立性和投资收益与投资风险的关系，在传统收报法中引入了资本霞获率，解决了再投资收益的归 属问题，排除了传统收益法的估价偏差，对收益法作了合理的改进。 关键词房地产估价 收益法 资本:t获率 估价偏差 中阁法分提唠凹93.30; 文献标志吗 B 收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选 可用下式表示: αr. 1 1 用适当的资本化率将其折现到估价时点后祟加，以 2 …11 ←」一I (1) rL- (1 +r)nJ 此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法(规 (1) 式中:V一收益价格;a一未来每年的纯收益;产 范)。其估算结果称为收益价格。收益法是国际上 资本化率川一未来可获收益的年限。 公认的房地产估价基本方法之一。收益法与另外 在评估土地所有权的价格时，可以将收益看作 两种慕本方法即市场比较法和戚本法相比，相对较 是无期限的，即 n 为无穷大，则(1) 式又可简化为: 难，但它却以其充分的理论依据在国外被广泛应用 于收益性或有潜在收益性房地产的估价[IJ 。在实 v=旦 (2) r 际操作中，收益法集中的难点是未来纯收益和资本 在收益法基本公式中，必然隐含着几个假设: 化率的确定，特别是对资本化率的确定准确与沓， 1)房地产投资者必须将房地产纯收益的一部 将极大地影响到采用该方法所得出评估结论的真 分用于再投资。这与市场经济的自由投资原则是 实性和客观性，造成房地产估价师轻易不敢使用该 相悖的，因为原投资与再投资两个投资行为是相互 方法，而在估价中仅用市场法和成本法。长此巳 独立的，没有必然的联系，投资者可以自由安排其 往，将不利于我罔房地产估价事业的发展。 投资。 2) 再投资收益率必须等于原投资的房地产收 1 问题的提出 益资本化率(见资本重获幕的分析部分)。在绝大