房地产价格影响因素探讨..docVIP

房地产价格影响因素研究 　　[摘要]近几年，我国经济飞速发展，人民生活水平提高，人口快速增长，总体需求上升，房地产价格随之逐年上涨，导致房价涨幅过快，加重了百姓的负担，也严重影响了国民经济的发展。供给和需求是影响房地产价格的根本因素，政治因素是影响房地产价格的关键因素，还包括经济和自然等其他重要因素。为实现房地产行业健康、持续、稳定的发展，我国应结合国内国际形势，关注空置，保障经适房，控制贷款，保证刚性需求；结合市场经济，抑制房地产泡沫，加大对房产监管力度，加强市场监管，改善环境；稳固政权，稳定房价，政治稳定是经济稳定的基础，出台合理的地价政策 [关键词]房地产价格；影响因素；对策研究 随着改革开放的不断深入，房产市场全面市场化，住房质量、面积、环境都大幅提升，随之房价也越来越高。由于房地产具有保值、增值等作用，所以逐渐成为消费和投资的热点，很多城市出现了房地产价格快速上涨的情况，而房价高低关系到所有老百姓的切身利益 一、我国房价逐年升高的原因 （_一）总体需求呈上升趋势 随着社会发展，生活水平的提高，我国居民对衣食住行的要求也日益提高，我国大部分城市都出现了经济适用房供不应求的状况。除了正常的住房需求，超前住房需求、投资性住房需求、被动住房需求都共同推动了房价的上涨 （二）人口快速增长，劳动力和资本向中心城市流动 近几年我国经济飞速发展，大量人口涌人大中城市，尤其是沿海城市。人口的大量涌入，拉动了城市经济以外也给这些城市带来了较大的住房压力。这些城市的房地产市场不再只属于本地人，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高，但资本和劳动力仍然争相流向这些城市，原因很简单，资本和劳动力流动时，其追求的不是房价高低，而是城市质量、发展潜力和发展机会 此外，比如住房供应结构的不合理、各种成本的上升等也在共同影响房地产的价格 二、影响房地产价格的因素 （一）供给和需求是影响房地产价格的根本因素 1.供给因素。从表面上看，我国房地产的供应量高于需求量，存在供过于求的状况。我国尚处于社会主义市场经济初级阶段，大部分居民对住房要求并不太高，对经济型中小户型更为偏爱，但是大量房地产开发商为追求利益最大化，大量投建高档住宅、洋房别墅，使高档住宅供大于求而经济适用房则供求失衡 2.需求因素。改革开放以来，我国经济发展迅猛，先富裕起来的那部分人急于投资，而我国的投资渠道缺乏多样性，于是大部分人都将大量社会财富投资在增值的不动产上。另外，我国加入WTO以来对外贸易合作不断扩大，国外金融巨头纷纷看好我国的房产市场，大量外国资本投入房地产行业。这两方面的需求急剧增加了房产需求，使房价偏高 （二）政治因素是影响房地产价格的关键因素 1.政治稳定状况。政治的稳定对于一个国家而言相当的重要，政权稳固、社会安定、公民幸福感增强等等都是影响国家经济环境的重要因素。稳定的国家将会吸引到更多的国外投资商，扩大对外贸易，以此推动经济市场形成一个良性循环。在我国，政府起到决定性的作用，决定了开发商和居民对房地产市场的投资、投机、购房、心理等因素，间接推动了房地产价格的变化 2.房价调控政策。国家的政策、制度、法律法规、行政行为都属于行政因素。土地制度改革以来，国家为拉动房地产市场先后出台各项政策，行政因素也是影响房地产价格的重要因素之一。我国的住房制度不断的完善，房地产市场不断合理化。住房制度改革后房价政策调控主要作用在于支持房地产市场，而进入新世纪以来，房价增长迅猛，国家对房价的政策调控也从支持转为遏制，先后采取了税收、金融、土地等多种调控手段来稳定房价 （三淇他重要因素 1.经济因素。国内生产总值是影响经济发展的重要指标，也是影响房地产价格的重要经济因素。居民增加对住房的需求会引起房地产价格上涨，而GDP的增长正好带动居民对需求的增长，随着我国经济的发展壮大，GDP也是不断上升，物价的上涨自然伴随着房价的上涨。从宏观来看，国内生产总值和房地产价格成正比，因此房地产行业也是国民经济的重要组成部分，为我国经济发展做出了不可磨灭的巨大贡献 2.自然因素。对房地产价格影响的自然因素主要是地理环境。地理环境又包括地貌、气候、土壤、水文和生物等自然环境，聚落、人口、民族、社团、军事、经济、政治、交通、社会行为等人文环境。自然灾害少，大气污染少、水污染少的区域人口必然众多，房价自然比地理环境差的地方高出不少。尤其是更适宜人类居住的区域，优美的自然环境、热闹的购物中心、开发商精心打造的社区环境吸引了更多的购房者 三、控制房地产价格的对策 （一）国内国际形势相结合 1.关注空置，保障经适房。我国经济适用房的需求量很大，但是很大一部分房产被有投资需求的群体所购买，而我国的房价