论物业服务合同中业主法律地位.docVIP

论物业服务合同中业主的法律地位 　　摘 要 随着城市化进程和房地产业的不断发展，产权制度的逐步确立，物业服务产业应运而生。但总结我国物业服务合同立法与实践发展的实际，不难看出我国物业市场乱象重生，其中最为凸出的即是作为物业服务最终承受着的业主权益的折损。对此，本文试从业主在物业服务合同中的法律地位角度对我国物业服务市场相关问题做详尽分析，并对业主权益保护提出参考性建议 关键词 物业服务合同 业主 业主委员会 物业服务企业 作者简介：吴阳，杭州市余杭区人民法院，书记员 中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2015）09-295-02 一、问题缘起：业主在物业纠纷中的弱势地位 近年来，我国物业纠纷呈不断增长态势，“在北京市很多法院，物业管理纠纷已经成为各类案件中上升最快甚至比重最大的一类民事案件” 。此类案件由于涉及群众切身利益，因此社会关注度高，其审判处理的好坏直接关乎社会的稳定，兹事体大。而考察大部分物业纠纷，都以单个或几个业主和物业服务企业的合同纠纷为主。而考察我国物业行业发展实际可知，物业企业的优势地位使得业主不论从具体的合同权利抗辩，再到诉讼举证都困难重重，因此业主在物业服务合同下的利益保护可见一斑。2010年上海市“共有住宅小区10800余个，已成立业主大会的小区有6114个，占符合业主大会成立条件的小区总数的83%” 。尽管根据2003年《物业管理条例》、2007年《物权法》的规定业主大会选举的业主委员会为与物业服务企业签订物业服务合同的实际主体，但立法的善意并不能掩饰业主委员会实际代表业主利益的无力 在具体纷繁复杂的物业纠纷审判实践中，单独的业主又必须面对强大的物业服务公司，更何况考察我国物业服务立法的现状，仅有的原则性的《物业服务条例》、《物权法》关于建筑物区分所有权的规定，以及2009年新颁布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》、《关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律问题的司法解释》，尚未详尽的规定物业服务合同的具体实践应用，故我们需要在重视业主法律地位的基础上促进业主委员会的建构、限制物业服务企业的权限、构建和谐的物业服务合同法律关系 二、业主法律地位的理论解读 关于物业服务合同性质的解读理论界各种看法不一而足，较为认可的主要包括委托合同和准无名合同。委托合同说认为物业服务合同是物业所有人（即业主）或业主委员会委托物业服务公司从事物业服务的劳务合同。而准无名合同说则认为物业合同并不全然符合委托合同的诸要件，尽管为无名合同，但由于既有法律条文的规制，显然其又带有有名合同的特征，故为准无名合同。笔者在所不论到底孰是孰非，从相关论述即可总结出以下特征：第一，物业服务合同的最终归属为委托人主体，而委托人即为权利义务的最终承受人――业主。第二，物业服务合同尽管具有委托合同的局部特征，但其显然更为复杂，这表现在主体、合同内容、社会性特征等方面。第三，物业服务合同显然属于私主体意思自治范畴，其内容“既涉及物的管理……又涉及人的管理，其设置的主要给付义务内容比较复杂” 。综上可知，物业服务合同不论何种标的最终指向业主，业主为最终权利义务承受人，业主为整个物业管理关系的主导力量；而物业服务合同显然此时的意思自治不同于两方单纯的意思自治，需要经过业主意志代表机关业主委员会的环节；物业服务企业提供的一切服务都必须按照服务合同的规定，并由业主承担。故业主法律地位的解读如若从物业合同的性质着手会有正本清源之功效，笔者将从以下三个方面展开分析： （一）业主与业主委员会 “业主委员会是经业主大会选举产生的，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织” 。业主为所有权人，根据现代建筑物区分所有权理论，对于公共事务的管理，每个业主都享有共有事物的所有权以及参与管理共有事物的成员权。于是“区分所有权人（业主）形成了利益共同体，为了维护物业各部分应有之机能，解决彼此间纷争，进而维护共同利益，乃需要一个超于个人的团体组织” 。于是业主委员会充分可以反应业主自治功能的实现，通过业主委员会的成立，遵循法定程序、作出合理决议，使得业主间的公共利益得以保障 （二）业主与物业服务企业 物业的发展必然遵循经济效率的路径，于是业主委员会为了方便管理，聘请物业公司便成了题中之义。物业服务合同“不论从交易主体还是交易标的上看，最终都体现为业主与物业服务企业的自愿性协议” ，业主委员会不过是业主意愿的执行机关而已。因此物业服务企业的物业管理权限已然来源于业主所享有的建筑物区分所有权。但由于物业服务企业提供的物业服务涉及群体，“考虑到整体效益与规模效益，故此时不得不体现为一种公共性，使得其具有了自然垄断的特征” ，于是当自然垄断地位趋于滥用的时候需