轨道+物业运作模式.docVIP

目录 港铁“轨道+物业”运作模式 2 京投银泰“轨道+物业”运作模式 4 万科深铁“轨道+物业”合作模式 6 北京城市轨道交通投融资模式 7 1. 城市轨道交通特征 7 1.2城市轨道交通的产业特征 8 1.3地铁的经营特点 8 2. 常见投融资摸式及其对比 9 2.1 投融资模式类别 9 2.2 部分城市投融资模式对比 10 3. 北京市轨道交通投融资概况 13 3.1 资金情况 13 3.2 现行的轨道交通投融资模式 14 港铁“轨道+物业”运作模式 目前港铁运营的铁路轨道总长约221公里，工作日日均运量超过546万人次，占香港公共交通总运量的48.1%。 港铁董事局非执行主席钱果丰把港铁的盈利秘诀归结为可持续的财务模式、科学的管理和良好的风险管控。这其中颇具香港特色的“轨道交通＋物业”模式成为港铁的一个金字招牌。 　　港铁公司自诞生之日起就以商业经营为根本原则，经过多年经验积累，摸索出了成熟的“轨道交通＋物业“的业务模式，以集约用地和有机结合交通、商业、居住三大需求的交通导向性社区发展为特点。 　　“轨道交通＋物业”模式的核心在于把轨道交通投资建设和沿线土地开发升值相紧扣，利用物业开发回收的增值部分填补轨道项目的资金缺口，达到合理回报。 　　在这一模式下，大股东香港政府给予港铁公司土地发展权，对地块进行总体规划。港铁公司以该地区没有铁路前的地块价值估算，向政府支付地价。港铁公司兴建地铁，同时与开发商合作地上物业。物业价值因地铁发展而提升，港铁公司将物业升值所回收的利润“反哺”地铁建设、运营和维护。如今，物业发展及投资已经成为港铁除票务外的一大收入来源。 　　这一模式实现了政府、企业和社会效益的“三赢”。政府不用补贴地铁，卸下了长期的财政包袱；有了轨道与地面交通、商场及写字楼还有住宅的无缝衔接，地铁车站成为满足人们衣食住行基本需求的一站式中心，给居民带来便利，给商户带来利润，给港铁带来了更多客流和收益，也给整个社会带来了可持续的生活方式，促进经济发展。港铁通过科学的规划和人性化的设计在土地因地铁通达而升值的基础上，再次实现了“精明增长”。 　　近几年，植根香港的港铁也积极拓展国际业务，在英国、瑞典和澳大利亚获得了铁路营运专营权，并且在澳大利亚投资了港铁第一个国际公私合营项目。 　　与内地有着天然地缘优势，加上内地公共交通大发展的难得机遇，港铁这几年也开始深耕内地市场，以公私合营方式运营北京4号线、14号线以及杭州1号线，并于2015年2月获得北京地铁16号线公私合营项目的特许经营协议。在深圳，港铁还拍得了深圳地铁龙华线车辆段地块，并引入“轨道交通＋物业”模式开发了“天颂”住宅项目。在天津，港铁与天津市地下铁道集团有限公司合组的公司竞得地铁6号线北运河站上盖土地使用权，进行综合土地开发。 　　当然，港铁在成长中也面临不小的挑战，比如项目前期投资与后期物业开发回报的统筹规划，国际市场上的水土不服，以及企业经济利益和社会责任两者的平衡等。 　　香港和内地在土地制度和规划法规上存在差异，人口分布和可供开发土地的情况也有不同。港铁模式难以简单复制到内地，需要灵活变通，但这不妨碍其核心理念为中国大城市化解“城市病”提供有益借鉴。 　　轨道交通建设在方便居民出行，提升沿线房地产价格，推动新城扩展与旧城改造，实现人口空间分布均衡化等方面具有巨大的正外部效益。在政府面临财政压力、土地发展资源日益紧缺的情况下，若把这些正外部效应与潜在收益有效转化为轨道建设和长远运营的支撑，则可为城市轨道建设带来新的思路。 　　 京投银泰“轨道+物业”运作模式 ??2014年，京投银泰在北京连推三个“轨道物业”项目，尽管今年楼市呈下行态势，但这些借助着轨道交通的项目仍然取得了相当可观的销售业绩，为公司将来的腾飞打下了坚实的基础。 ??轨道物业引入中国 ??轨道物业是京投银泰的一大特色，这种在香港、东京等国际化大都市已经十分盛行的物业形态，由京投银泰开始引入中国。 ??轨道物业又被称为“地铁上盖”，也就是在地铁站点附近或地铁正上方建设物业。而京投银泰对轨道物业的建设分为两个时期，第一个时期是“站点物业”，就是在地铁站点周边建设物业，比如北京10号线角门站的京投快线阳光花园项目。将站点与周边的社区通过通道相连。 ??第二个时期，也就是目前主要建设轨道车辆段物业，也就是俗称的“地铁上盖”。与站点物业不同的是，这是建设在地铁最后一站停车库上的物业。在进行一级开发时，把上盖上做建筑的条件预留好，以便于二级开发进来的时候直接建设社区。 ??轨道物业在中国并不十分盛行，但在香港这一模式已经十分成熟。香港地铁不仅是全球盈利最好的地铁公司，其地铁上盖的开发也是最成熟的，港铁模式享誉全球。同时，在轨道交通十分发达的日本东京，轨道物业的建设也已经十分可观。 ??轨道“三府”的全