第十章房地产估价1.doc

第十章房地产估价1 　　【例题·单选题】【典例案例】有一宗房地产交易，成交价格为3000元/㎡，付款方式是首付10%，余款在一年内按月等额付清，假设月利率为5‰，其一次性支付的实际成交价格为（　）元/平方米 3000-3000*10%=2700 ， 2700/12=225 　　 　　 　　　　建筑面积下的单价×建筑面积＝套内建筑面积下的单价×套内建筑面积＝使用面积下的单价×使用面积。 　　 　　【例题1·单选题】【2005年真题】某套住房建筑面积100平方米，单价每平方米建筑面积1600元。假设该套住房套内建筑面积80平方米，则该套住房每平方米套内建筑面积的价格为（　）元。 　 　　　　　　1600×100=80x 　　　　　　X=2000 　　【例题3·单选题】【2008年真题】某套商品住宅的建筑面积为100平方米，套内建筑面积为80平方米，套内建筑面积的价格为4 000元/平方米，则其建筑面积的价格为（　）元/平方米。 　　设建筑面积价格为X 　　建筑面积下的单价×建筑面积＝套内建筑面积下的单价×套内建筑面积 　　100X=80×4000 　　X=3200元/平方米。 　　 　　【例题2·单选题】【2006年真题】在房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6%和2%。某宗房地产的成交价格为3000元／平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（　）元／平方米。 　 　　　设正常价格为X，则列方程为：X-6%X＝3000　　X=3191.49 　　【例题3·单选题】【2005年真题】某套二手住房买卖，买方付给卖方1500元/平方米，该价格含应由买方缴纳的3%契税。该套住房的正常成交价格为（　）元/平方米。 　 　　设正常价格为X，则列方程为：X +3%X＝1500 X=1456.31 　　　　　　　　计算年折旧额公式为： 　　 　　D―年折旧额 　　C―建筑物的重新购建价格； 　　S―预计的净残值，是预计达到经济寿命后，经拆除后可收回的残余价值减去拆除清理费用后的数额。 　　N―经济寿命 　　R―残值率 　　有效年数为t年的建筑物折旧总额的计算公式为： 　　 　　建筑物的现值 　　 　　【成新折扣法】 　　q为成新率 　　成新率＝（经济寿命－有效年龄）/经济寿命 　　 　　【例题·单选题】【2006年真题】经实地勘察，某建筑物的有效经过年数估计为20年，无残值。该类建筑物的经济寿命为50年。该建筑物的成新率为（　）。 　　　【解析】Q=（50-20）/50=60% 　　【例10—4】某建筑物的建筑面积为100平方米，经过年数为10年，单位建筑面积的重置价格为500元/平方米，经济寿命为30年，残值率为5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并估计其现值。 　　【解答】 　　C=500×100=50000（元） 　　R=5% 　　N=30 　　t=10 　　年折旧额 　　折旧总额 　　建筑物现值＝重新构建价格－折旧总额 　　 　　 　　＝50000－15833＝34167（元） 　　3.收益法 　　　　【例题·单选题】【2006年真题】某宗房地产预计其未来年净收益为100万元，收益年限为35年，资本化率为10%。该宗房地产的价值为（　）万元。 　　 　　2 ）不同年限价格之间的换算 　　 　　已知V无穷，求V50、V70 　　V70＝V无穷×K70 　　V50＝V无穷×K50 　　已知V50,求V无穷,V40 　　 　　 　　【例题·计算题】【典型例题】某房地产，收益年限为40年，单价为2000元/平方米。假设报酬率为6%，在每年净收益不变的情况下，该房地产如果收益年限为50年时，其销售单价应为（　）。 　 　　　【例题·单选题】【2006年真题】某人拥有一套住房，若出租，则年租赁净收入为2万元。若其拟出售此住房，并要求年收益率为12%时，假设收益年期无限，则此住房的净销售收入应为（　）万元。 　　　【解析】 　　 　　　　【例题1·单选题】【典型例题】某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（　）万元。 　　　 　　　净收益＝潜在毛收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用 　　　　运营费用率＝运营费用/有效毛收入 　　　　　　■ 报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率 　　市场提取法 　　　　■ 搜集同一市场上三宗以上类似房地产的净收益与价格资料求取报酬率 　　无限年期　　 　　有限年期－用试算法 　　　　　■ 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用－投资利息-销售税费-开发利润-取得待