2010年前三季度中国房地产市场总结及趋势分析.doc

2010年前三季度中国房地产市场总结与趋势分析 一、2010年前三季度房地产市场摘要 （一）市场运行状况 2010年前三季度中国房地产市场的表现，大体可分为一季度的高歌猛进、二季度的大幅调整、三季度的低位回调三个阶段：一季度，中国房地产市场基本延续了 2009 年的高速增长态势，房价、地价水平持续攀升。二季度特别是在国务院 4 月 17 日下发《关于坚决遏制部分城市房价上涨过快的通知》（“新国十条”）后，全国房地产市场大幅调整：成交量显著下降，价格快速上涨势头得到遏制，部分城市房价出现回调；土地供应增长显著，保障性住房建设计划得到进一步落实。三季度特别是8-9月，重点城市成交量明显回升，但同比来看，多数城市仍低于去年同期，呈现出明显的低位回调态势；从价格来看，部分城市的房价、地价有所回升。 具体如下： 1、土地市场供求两旺，地价水平在5-7 月有所回落，但 8-9 月又有所回升。 2010 年 1-9 月，全国 105 个城市住宅用地累计供应和成交面积分别同比增加 59%和 49%，但前三季度仅完成全年供应计划的约 50%，四季度落实计划仍有较大压力。从地价水平来看，105 个城市住宅用地平均地价在 7月达到今年以来的最低水平 1504 元/平方米，但 8-9 月连续攀升，9 月达到今年以来的最高水平 2661 元/平方米，同时有多个城市出现高总价和高单价地王。 2、4 月份房地产“新国十条”出台后，商品房需求量有显著萎缩，三季度持续回升，但仍低于去年同期水平。 2010 年前三季度，北京等十大城市住宅成交面积平均同比下降 38%，其中北京、上海、深圳、杭州等多个城市降幅接近或超过 50%。从不同月份来看，十大城市的住宅成交量在 5-6 月下降（平均降幅约 50%）后持续回升，7-9 月平均成交量分别环比增长 16%、41%和33%。同比来看，十大城市5-6 月的成交量同比下降超过50%，而 7-8 月降幅缩小至 49%和 32%，9月进一步缩小至 10%。值得注意的是，三季度的成交量回升主要是中小户型和中低价位项目带动的刚性需求入市，多数高端和大户型项目销售依然低迷。 3、5-8 月份房价快速上涨势头得到遏制，部分城市出现下调，但9 月有所上涨。 据百城价格指数对100个城市的调查数据，在企业积极扩大促销力度、新开盘项目低价入市等因素的带动下，全国 100 个城市住宅（新房）平均价格在 7 月和 8 月分别环比下跌 1.32%和 0.03%，北京等十大城市在新政出台后的 5-8 月，价格指数累计降幅在 3%-5%之间。9月，100 个城市住宅平均价格环比上涨0.7%，上涨的城市数从 8 月的 58 个增加到 86 个，北京等十大城市平均涨幅为 0.83%。 4、房地产投资和新开工面积高位增长，但部分城市和区域供给不足的局面仍未改善。 尽管投资和新开工指标增长显著（2010 年 1-8 月，全国房地产开发投资和房屋新开工面积分别同比增长 36.7%和 66.1%，显著高于过去几年的平均水平），但由于 2009年开工不足，加上新政出台后部分开发企业的推盘意愿受到影响，部分城市供给不足局面仍未明显改善。前三季度北京等 8 个城市中有 6 个城市的批准上市面积低于去年同期，上海、深圳同比降幅超过 30%。杭州等多个城市的可售面积仍在 500 万平方米以下，以过去半年的平均成交水平计算，截止9 月底，这几个城市的可售量仅能满足3-6个月的销售，供给不足的压力依然存在。 （二）政策环境变化 鉴于9月出现的房价、地价上涨预期强烈、部分政策落实不严等现象，为更好地贯彻落实新国十条，巩固调控成果，9 月下半月相关部委出台多项政策。特别是 9 月 29日，国务院及相关部委提出多项政策。与 4月新国十条相比，此次政策的部分条款更加严格，如禁止将消费性贷款用于购买住房、首次贷款购房的首付款比例统一调整到 30%及以上、全国性停止三套房贷等，并重点致力于新国十条的贯彻和落实，如落实地方政府问责制、加大督查考核力度、取消各地政策执行的弹性空间。受此影响，国庆期间北京等十大城市住宅日均成交面积比 9 月下降约 30%，其中上海、杭州、武汉等多个城市降幅超过 50%。 （三）未来走势展望 1、政策走势预判：房价不稳，政策不止 9 月下半月调控政策接踵而至，比4 月新国十条更加具体、明确，部分条款更加严厉，充分表明了中央的调控决心。预计 10月相关细则将密集出台，给市场带来显著影响。预计四季度中央政府将继续相机决策：房价不稳，政策不止。若房价出现快速上涨迹象，新一轮调控如房地产税或更严格的限购等政策将会不期而至。中长期来看，本轮房地产调控难以完全退出，政府将继续扭转商品房的投资功能，使其回归居住属性。 2、市场走势预判：短期波动幅度加大。 不同城市、区域、企