2013年度土地估价师继续教育几点心得.docVIP

2013年继续教育……（3）土地使用者具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；……依第（3）款要求，划拨土地上应该有建筑物，才附合划拨土地的土地使用权可以抵押的条件。可见，划拨土地使用权在无地上建筑物、附着物的情况下，不能设定抵押。听了梁津老师以上关于划拨土地使用权抵押的讲解，庆幸在工作中还没碰上要求评估划拨土地使用权的案例或者咨询，否则就闹笑话了。 二、土地使用权2年闲置被无偿收回的风险 根据2012年5月22日最新修订的《闲置土地处置办法》（以下简称《办法》）第十四条第（二）款规定：未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。虽然有此规定，而在实际执行中，因为众所周知的原因，到目前为止，还没有哪一家开发商两年前甚至十年前拿的地被无偿收回。因此，我在遇到评估此类土地价值时，也仅仅是在报告中向报告使用人提示，请报告使用人关注。而在内心，对土地使用权闲置2年会被无偿收回，不以为然。梁津老师强调：土地使用权被无偿收回，原使用权人名义的土地使用权灭失，设立在土地使用权上抵押权随之灭失，其为银行贷款所起的担保作用不复存在，金融机构的优先受偿权也消失。而《办法》取消了银行作为抵押权人，在拟定闲置土地处置方案过程中的参与权，在闲置土地的处置过程中，银行失去了在拟定处置方案过程中保护自身权益的主动机会。一旦被认定为闲置土地，银行的抵押权会受到威胁。我听了梁老师以上的讲解后，认识到我们土地评估机构作为向银行等金融机构提供中介咨询服务的专业机构，对抵押物面临的抵押权灭失的巨大风险，应该详尽充分地向银行提示。 三、关注土地使用权抵押项目规划指标批准文件的有效期 在评估土地时，我们要求委托方提供土地使用权产权证，国有建设用地土地作用权出让合同，建设用地规划许可证，如果已经动工开发的，还要求委托方提供工程规划许可证，施工许可证。而一宗土地只有具备规划条件，才真正具有市场价值，而规划条件的合法表现，是规划行政管理部门颁发的规划许可证明文件和建设行政主管部门颁发的施工许可文件。按照规范出让的土地使用权，应该附有规划条件。但工作中在收取资料时，对于未动工开发的土地，委托方往往只能提供产权证和国有建设用地土地使用权出让合同，即使能提供建设用地规划许可证和工程规划许可证，有些也是早已过了有效期的。在没参加这次培训班前，实事求是地讲，我也没重视项目规划指标批准文件的有效期问题，发现不在有效期内，往往催一催或者问一问委托方，要求他们提供最新的规划指标文件，或者要求他们解释。实在提供不出来，为图省事，就直接采用已过了有效期的规划指标文件中的参数进行评估，没有意识到规划许可文件失效，土地使用权的市场价值会受到影响，进而影响到土地抵押权的实现。 四、实际用途与登记用途不一致物业的评估 在讲课中，梁老师举了一个案例，就是开发商将临街楼房建成了临街商铺并按照商铺出售，但在办理产权证书时，开发商为了逃避一些费用，将商铺仍按规划批准的住宅用途办理了产权证。而在现实生活中，物业登记用途为住宅，而实际用途为办公或商业，我在评估工作中，还遇上过登记用途为工业用房，实际用途为商业的极端案例。如果严格按照相关法律法规，擅自改变用途均属违规，应由政府有关部门进行查处，以前在评估这种物业时，我也是按证载用途评估其价值，但评估结果与市场实际售价有一定差距，自己也知道与市场价值不符，与客户沟通，客户对评估结果也不认可，感到很尴尬。针对这种情况，梁老师提出了解决方案：可以按照实际用途的正常市场价格评估，再扣除估价基准日应补交的出让金，得到最终价值。我觉得梁老师提出的这个解决方案太好了，今后再遇到类似情况，我就知道怎么处理，与客户也好解释和沟通了。 梁老师讲的土地剩余使用年限对抵押期间的影响、建设工程款优先权问题、政府储备土地抵押等问题，对我们的土地评估实际工作都有很大帮助。 五、地价影响因素分析与估价方法及参数取值之间的不一致 在出土地估价报告时，经常因为客户催得急，时间紧，只重视估价方法和参数取值及测算，忽视了地价影响因素分析，甚至直接粘贴复制同一地区的地价影响因素分析。将这两部分割裂开来，未考虑地价影响因素与地价水平确定的关联性。石桂琴老师不愧是资深的土地估价师，把我们在撰写土地估价报告中常犯的一些错误都列了出来，比如：在一般因素分析中，前面对当地地产市场进行分析时，得出的结论是“地产市场活跃，地价逐步上升”，在估价方法选择的阐述中，却给出“当地工业用地交易很少，市场不完善，且可比性差，不适于选用市场比较法”的理由；在一般因素和区域因素分析中，前面说“区域环境大大改善，土地