5号楼推广案例1.docVIP

5号楼住宅营销方案 推案前思考： 案场销售现状： 1、项目自2008年开始已经历时五年，成功开发了格里芬堡一期、二期。得到了大部分业主的好评。由于项目拆迁、工程进度等原因导致项目战线过长。并且5号楼预定业主和拆迁户在社会上长时间散布项目不利传言。导致项目口碑不佳。 2、客户对高层物业的不认可 参照五家渠在售项目（如华源、恒大、君豪）等项目销售现状，五家渠客户对高层住宅抗性极大。在售项目10层以上消化速度极慢。 市场放量过大潜在客源不足 五家渠市区人口约8万人辖区人口约20多万人。近三年五家渠房地产s市区市场消化面积共计约40万平米 未来两年即将推出250万平米 按照每户3.5人计算约需要10万人买房。 房地产整体市场疲软 自2010年下半年起全国房市成交量急剧下滑。客户持币观望态度加强。 鉴于此种尴尬的多难局面，如何树立市场信心，在非常时期顺利完项目5号楼及三期的销售？ 针对上述情况应对策略为：先行推出5号楼1单元。同时10号楼部分房源高价接受预定作为价格标杆，树立市场信心，掩护5号楼跑量。 价格策略： 1、总体数据分析 5#已售面积每户90平米共1350平米（销售额忽略不计） 25户拆迁户每户赔偿200平米共5000平米 约计6000平米左右 总建筑面积约30920平米，住宅面积25100平米，商业5820平米，成本按照2500元/平米 以下按照三个价格标段体现： 第一种： 总销售额：（住宅面积25100—6000平米）*3500=6685万 商业面积5820*7000=4074万 共计10759万 成本：30920*2500=7730万 利润共计3029万 第二种： 总销售额：（住宅面积25100—6000平米）*3000=5730万 商业面积5820*6000=3492万 总计：9222万 成本：30920*2500=7730万 利润共计1492万 第三种： 总销售额：（住宅面积25100—6000平米）*2524=4820万 商业面积5820*5000=2910万 总计：7730万 成本：30920*2500=7730万 利润共计0万 根据目前市场情况，我们的策略为保二争一。 5号楼一单元作为项目三期的第一组团，为了保证首战必胜建议项目低价入市。入市均价控制在3000元/平米以内 同时10号楼作为项目三期最后启动和唯一具有景观并且临近车库面积较大的楼座，建议作为“楼王”并对前期5号楼和10号楼产品形成价格挤压，促其快速跑量。 因此，10号楼预定价格：3700元/平米（楼王） 1号楼预定价格：3300元/平米 三、销售目标： 5号楼一单元房源84套，二单元房源84套，回笼资金3714万元。 至7月底销售60套 销售额1200万 至8月底销售90套 销售额1800万 说明：10号楼此次推售目的在于树立价格标杆，掩护其他产品走量故价格高开，不求大量成交。 四、预售方案： 预售时间：6月20日开始 预售地点：项目售楼部 销售工作时间节点： 6月15日，销售人员培训，统一销售说辞。考核完成 5月15日，所有推广全面铺开 优惠政策： 5、5号楼一单元表价3200元/㎡；10号楼对外价3500元/㎡。 广告均价2900元/㎡， 起价2600元/㎡； 1 自6月15日到正式开盘前，对参加诚意金选房活动，选购5号楼并支付诚意金的客户，可享受最高达500的优惠。诚意金最低为所选房屋总价的20%，客户缴纳诚意金越多，享受优惠额度越大。 具体优惠方式如下： 诚意金所占房款比例x500元/㎡=客户单价优惠元/㎡ 2为促进5号楼销售力度，最大限度提升公司利润并提高老客户信心,根据销售率逐步进行价格提升。 ● 首先5号楼以均价2900元/㎡；价单进行销售，提升客户热情。 ● 销售率达到50%以上时，对5号楼剩余房源提价每平米上涨50元。 ● 根据销售率，当房源销售至75%时，再次5号楼对剩余房源进行提价，每平米上涨30元，完成剩余房源的销售。 为更好地逼定客户，提升开盘当天去化率，形成热销氛围，凡开盘当天 选定房号的客户均可获得开发商奖励的空调或热水器一台 注：1、以上优惠方案仅限于持卡客户选购5号楼，10号楼有效，并与排卡优惠叠加使用； 2、若排卡客户不选购该批房源，可等待后续房源，排卡优惠保留； 3、若已支付诚意金客户放弃购买该批房源，诚意金随时可退。 推广排期： 项目推广分为三个阶段 第一阶段 主打地段 诉求一 商业造就城市核心 诉求二 五家渠新的商业中心 及商业发展趋势 诉