星河皓月之公园新区2009年度市场调研报告.docVIP

星河皓月之公园新区2009年市场调研报告 2008年下半年开始至今，房地产市场受世界金融危机影响出现大幅回落和萎缩。当前市场状况下，正确认识市场真实情况，并根据集团项目状况制定出针对性的营销推广策略是实现楼市突破并成功抢占市场的关键。本文在未有充分时间进行市场调研的情况下拟就上述问题做出简要分析。 一、当前楼市真实状况的基本分析 对当前楼市及其未来走势的准确判断是制定项目市场策略的基础。从近段市场成交状况看，北京、上海、深圳等“楼市风向标”城市成交均较活跃，土地成交量也有较大回暖。市场判断如下： 1、房地产回暖属短暂反弹。此次楼市“回暖”属于政府政策刺激和市场调整后的短暂回调。 在一年多的楼市调整后，市场需求受到抑制后的自然释放过程，成交量回暖但不代表楼市已反转。此外，4万亿财政刺激计划配合政府信用担保下的“信贷撬动”，再加上央行采取宽松的货币政策，使人产生“通胀预期”，从而使得房产的价值稳定感高于纸币。 从各地具体情况分析，北京处于买卖双方仍处观望状态。3月份北京多个在售楼盘悄然提价，其涨价调整只是开发商的营销策略，从项目成交状况看，楼房交易量上升主要是二手房交易减免税费政策刺激的结果。 2、存量巨大，价格仍是引发市场需求的主要因素 据亚豪机构统计数据显示，截至今年2月1日，北京存量住宅总套数、面积分别为144933套、1880万平方米。 已建成未售住宅面积按2008年平均销售速度需要2个月消化；在建面积按照2008年销售面积需要3.9年消化；拿到预售证的面积呈逐月下降趋势，需要10至15个月消化。即便是管理最优秀的公司，万科存货高达874亿，保利预测的存货要卖2年。 从成交情况看，价格仍是引发需求的第一要素。此外，项目质量、户型合理性、交通便利状况、景观因素、社区配套完善程度成为购房者选择最看重的几大因素。 3、楼市回暖仍存变数 政策处于观望期 楼市的回暖取决于全国经济的回暖速度，而国内经济的回暖又与全球经济回暖密切相关。当前，世界金融危机仍在广度和深度上继续蔓延，美国等发达国家经济仍处继续恶化状态，同时，中国经济也正处于结构和周期性调整阶段，可以预见，真正意义的经济回暖仍需一定时间。房地产新政已经取得一定成效。虽然能否持续回暖尚难肯定，但是回暖迹象已经出现。 而未来的一个时期，房地产业会是一个“政策观察期”。它不仅仅要观察房地产市场，还要观察宏观形势，观察国际金融和经济环境，和中国一整套经济刺激计划能否产生效果。所以近期之内，相关政策不会有大的调整。 二、燕郊购房客户考虑因素分析 燕郊房产的飞速发展得益于北京的高房价以及燕郊自身无与伦比的区位优势及价格优势。首先，在燕郊购房，价格是第一位被关注的，尤其是从2008年年底到现在，燕郊的开发量日益增加，再加上宏观大环境的萎缩，燕郊房产价格正理性回归，相对北京市高昂的房价仍具相当竞争力； 其次是环境。燕郊是“全国创建文明城市示范点”，这里不仅是投资兴业的乐土，也是京东生活的“首善之区”。致力于大造“绿色燕郊，生态家园”，绿化覆盖率达到40%，绿树成荫，环境优美，空气清新。 第三是地理位置得天独厚。位于环京津、环渤海经济圈核心，与北京仅一河之隔，距北京市中心天安门30公里，距空港首都机场25公里，距海港天津港120公里，可承东启西、经纬南北，提供融入京津、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台。京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西，北京930路公交车直通区内，京通快速路将燕郊与北京市中心紧密连接。 不足之处有几下几点：1、交通。燕郊购房客户群主要在北京上班，而连接燕郊和北京的主要公交线路是930。但由于项目盘大且分散，居民到公交车站大多需要步行一定距离或乘坐小巴、“摩的”等，其交通和时间成本不可忽视；对于公共交通，私家车出行则要方便许多。45分钟内可由燕郊到达大望路，但上下班高峰时期，高速路会出现较为严重的拥堵现象。 2、商业和社区配套尚不完善。经过多年发展，燕郊城市功能完善，金融、商贸、文化、体育、教育、卫生等公共服务设施齐全。但医疗、商业、教育配套仍相对不足。 三、同一区域其他竞争品牌推广策略特点分析 燕郊房产营销推广策略具有以下几个特点： （1）概念炒作 燕郊所有楼盘营销都过分痴迷于“概念炒作”，但并不到位，不如实实在在把燕郊现实可见的区位优势展现给购房者。 例如北京市区的东扩，以国贸为中心的CBD写字楼的聚集，中央电视台及北京电视台进驻国贸，通州新城的规划建设，地铁6号线经过通州北关设站，燕郊自身所具有的无与伦比的区位优势使燕郊与上述地点的便捷交通，再加上燕郊自身的大发展及日益城市化才是燕郊楼盘真正现实的最大营销卖点。 （