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基于有效政府理论的不动产统一登记分析 　　摘 要：中国不动产管理制度经历了历史的变迁，从《物权法》等法律法规的正式实施开始，我国不动产统一登记制度逐步完善、确立，登记逐渐回归市场化，登记机构由管理者向服务者转变，登记职能逐渐由管理向物权公示本能发展。在制度变迁、完善中，充分体现了有效政府理论 关键词：有效政府 不动产统一登记 制度变迁 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1004-4914（2016）11-059-02 一、不动产登记的制度变迁 从1907年中国第一部民法典草案《大清民律草案》开始，到2007年《物权法》颁布，再到2015年《不动产登记暂行条例》正式实施，我国不动产登记制度逐步完善确立。在制度变迁、完善中，充分体现了有效政府理论的作用 不动产登记制度，既是法律制度，也属于新制度经济学中的正式制度，不动产登记是公示不动产权利及其变动的制度，对保护财产权利和维护交易安全、促进经济发展具有重要意义。不动产登记制度历经了停滞、混乱的过程。1978年以后，中国不动产登记制度逐渐回归市场化，登记机构逐渐由登记管理者向登记服务者发展，登记职能逐渐由管理职能向物权公示本能发展 二、有效政府理论 诺斯在《制度、制度变迁及经济绩效》中提出，制度的演化会创造出一种良好的环境，将有助于通过合作完成复杂的交换，从而促进经济增长。1997年，世界银行发表了《1997年世界发展报告――变革世界中的政府》，明确提出了“有效政府”的概念，报告强调“如果没有有效的政府，经济的、社会的和可持续的发展是不可能的。”国内学者张曙光等人从政府职能方面研究有效政府，胡家勇从经济学角度分析政府的有效性。毛寿龙指出，技术效率、配置效率、制度效率与动态效率是有效政府的必要条件，有效政府应该采用先进的组织技术，高效组织人力等资源。吴开松指出，政府的有效性决定于政府与市场的耦合度及政府是否充分衔接市场，把关注重点转移到政府职能与干预上来。还有许多专家研究表明，有效政府最主要是以市场为导向的政府，由市场去生产和供给竞争性的物品和服务，在生产和供给方面选择多样化的机制 三、政府有效性的维度分析 从以上角度研究，政府集中于顶层设计及营造激励环境，并促进市场的有序运行。一个有效的政府可从价值定位、运行过程、顶层构建、运行效果等四个主要维度分析 （一）价值定位 有效政府作为一种价值定位（包含评价标准）将市场为导向的思想贯穿到管理中，体现在技术效率、配置效率和制度效率三个方面。技术效率的目标就是要提高政府的组织、人事和财政能力；配置效率要求政府以市场为导向，高质量的提供公共服务，使政府与市场发挥各自的优势；制度效率要求政府有合理的制度激励机制，从而使人、财、物能够充分发挥作用，使资源得到充分配置 （二）运行过程 有效的政府运行过程包括政府角色明晰、坚强能力、监督完善三方面。明晰政府角色，在市场经济条件下，政府应当充当宏观调控器和管理员的角色，以保证政府权力运作的有效性。领导坚强有力，不断提高政府全局调控能力，增强政府经济功能的有效性，不断促进经济发展，有效地实现政府职能；完善监督机制：政府权力必须置于阳光监督之下，建立在民主意志之上，有效减少寻租行为所带来的腐败现象、资源浪费和管理低效的状况 （三）顶层构建 对于有效政府来说，适当的制度基础是一个顶层构建，应拓宽政府服务的内涵，以市场为基础，集中于规则的制定和实施上，促进市场有序，培养公民的自力精神和治理公共事务的能力，有效降低施政成本，提高运转效率 （四）有效政府的运行效果 有效政府的运作结果包括政府行政的科学化和政府组织的法定化。科学行政，依法行政，行政坚强有效，价值取向正确。政组织合理合法化，组织机构合理、高效，方便大众生活工作，边际成本低，经得起历史的检验 四、不动产统一登记的有效政府理论分析 长期以来，我国对房产和土地、林地等不动产分别管理、分别登记，造成不动产登记的混乱状况。随着市场经济体制的确立和完善，从制度变迁来看，我国的不动产登记制度要求政府从行政审批向管理服务转变，做到统一和完善。从有效政府理论来分析我国不动产统一登记制度 （一）从价值定位来看 我国不动产统一登记制度的构建体现了方便群众，有效保护产权人的利益，促进不动产市场发展。例如2014年5月国土资源部不动产登记局挂牌成立，使不动产登记制度有了组织实施保障。不动产统一登记一体化办公，对国土、房产、林地合并统一，解决了群众办证难的问题，降低了行政成本，符合节约型社会的要求 （二）从运行过程来看 我国不动产统一登记制度的构建方便登记机关的实际操作，让政府真正扮演服务员，而不是市场的发令枪。登记职能逐渐由管理向物权公示