探讨房地产开发当中住宅户型策划.docVIP

探究房地产开发当中的住宅户型设计 　　【摘 要】户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关房地产项目开发成败极为关键的因素。本文结合作者多年来从事设计工作的经验，探究了户型的策划以及户型设计过程当中应该注意的问题和优化措施 【关键词】房地产开发；小区住宅；户型设计 可以说，户型的定位和设计是房地产项目开发当中的重点和难点，那么什么样的户型类别配置才能紧扣项目总体定位？什么样的户型功能布局才能最大程度地满足消费者现在与将来的生活需求呢？在此我们对涉及户型的一些问题作些探讨，希望我们的研究心得能给您一定的帮助 1 户型的策划 表面上看，户型即建筑的室内空间间隔，需要考虑整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置，因而是一个建筑设计问题。其实不然，户型是实现消费者居家生活的基本要素，是满足“舒适性”的首要前提，只有满足了消费者需求的设计才有意义，只有满足了消费者的户型才能确保项目销售畅旺，因此户型策划和选择不仅是市场问题，而且也是其根本的设计问题。 “住户”是以空间的占有来划分的。住户是住宅需求的基本单位。“户型”则是根据住户家庭人口构成的不同而划分的住户类型。通常按住户人口规模和住户类型结构分类。“套”是每户家庭独用的空间范围，满足家庭生活行为必须的空间。“套型”按住宅设计规范定义为按不同使用面积，居住空间组成的成套住宅类型。也可以说住宅套型是为满足住户不同需求所需要的居住空间类型是为住户服务的。所以住宅套型设计取决于住户家庭人口的规模、构成和家庭生活模式，又与人的生理和心理对居住环境的需求密切相关。同时也受到空间组合关系、经济技术条件和社会形态等的影响和制约 1.1户型类别配置 现如今想吸引所有消费者的项目最终只能是所有消费者都吸引不到。因此户型策划的首要工作即是根据项目所处区位及周边总体环境，结合目标消费者定位，确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？ 1.2户型面积设定 从目前的市场实况看，由于生活习惯、居住观念的不同，我国南北之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在巨大差异。就是同一城市，不同类别的消费者对面积的要求也大相径庭：有的认为三房应在100m2左右，有的希望三房能做到130m2以上甚至170m2；有的喜欢70m2的二房，有的中意二房超过90m2。那么具体到某一楼盘，每种户型类别的面积到底以多少为宜，显然需要精心策划 1.3户型类别分布 我们在很多项目中都见过一些单纯从设计角度看堪称优秀的户型却不幸沦为库存，其原因在于发展商将它们放在了错误的位置：面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或南北向楼体中、或有西晒、或是底层位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型，是决定各类户型在项目中位置分布的基本原则，背离这一点，收获的就可能是积压或低价低利润。户型功能配置 2 住宅户型设计的新走势 户型面积趋向使用化 ： 传统的一梯多户受到挑战，尤其是高层住宅的一梯八户井字形格局，由于使用效率低，功能质量差，愈来愈受到市场冷落。户数的减少，多边形的平面布局使得户型设计更趋合理。三角形、钻石形、六边形、斜十字形等布局形式不断涌现，每一户的居住质量都得到相应的关注及重视。 大厅大户的结构显得落后，中户型设计基本上以大厅小房为主，而大户型通过增加房间数目、强化功能空间的手段也达到类似的效果 功能配置更趋完善 ： 主人房带卫生间已成为中大户型的必要设计。工作阳台的设置，同以前功能重合的阳台设计（把家务操作、观景等功能集中于一个空间实现）相比变得合理、方便。 书房、儿童房、健身房、衣帽间等配套空间的设置、使室内活动更为舒适。 玄关的设计，增加户内空间层次，亦与生活水平提高的社会现实想吻合，使入室更衣换鞋等新风尚变为可能，促进居家健康化、安逸化 3 中小户型在高层住宅中的设计 中小户型一般是指套型建筑面积在90m2以内的户型。经过前几年的发展与建设，中小户型已日趋成熟与合理。其中，中小户型在多层及小高层设计中较易把握和设计。但在中高层及18层以上的高层住宅设计中，难度和复杂性会随之增加，特别是户型面积要求更小，在50～70m2左右的户型设计中 3.1户型平面的集约化设计 在中小户型面积有限的条件下，采用集约化、精细化的设计理念，最大效率地挖掘住宅空间的使用潜力 （1）户型设计应符合人居生活基本的功能需求，合理安排卧室、起居室、厨房、卫生间等各功能空间，精确把握和定位每一个空间的尺度，包括房间的开间进深、面积大小、门窗开启位置等 （2）