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浅析庄河物业管理存在的问题与对策 　　【摘要】物业管理作为一个新兴的服务行业，在提高人们的生活和工作环境质量方面起到了积极的作用。但是，在物业管理发展过程中，各种主观或客观方面的问题依然很突出。本文首先分析了庄河市物业管理行业发展现状，然后又分析了物业管理存在的问题，最后提出了具体的应对策略和措施 【关键词】物业管理；问题；对策 我国物业管理1981年自深圳产生，经过了30多年的探索，从无到有，从小到大，迅速发展起来。庄河市物业管理近年来取得了很大的成绩，但是相对于深圳和上海来说，物业管理发展差距却很大。而且，随着物业管理行业的快速发展，物业管理存在的问题也越来越多。因此，必须对这些问题高度重视，采取有效措施来促进庄河市物业管理业的健康发展 1.庄河市物业管理行业发展现状 经过多年的发展，庄河市的物业管理已渗透到广大人民群众日常生活、工作中。目前庄河市城区有73家物业服务企业，4500多名从业人员，为130多个住宅区近18万名业主提供物业服务。物业管理行业在城市建设中的地位不断提高，但庄河市的物业管理发展水平仍然偏低。如庄河市城区物业服务覆盖率只有35%，全国范围内中等经济发展水平城市的物业服务覆盖率一般达40%以上，经济发达城市达60%以上，深圳、上海等城市已超过95% 2.庄河市物业管理存在的主要问题 2.1企业员工素质偏低，人力资源队伍落后 目前，庄河市有相当数量的物业企业员工在专业技能、知识结构等方面与物业管理发展要求有较大差距。房地产开发企业的分流人员、传统房管局的转型人员占据了很大比重，管理理念及业务技能都不能适应需求 2.2物业服务合同内容不规范 目前，由于庄河市民对推行招投标制度的重要性缺乏认识，导致招投标选聘物业服务企业仍流于形式。实践中，庄河大多数开发商与物业管理企业都存在“父子”关系，导致其直接“继承”了前期的物业管理服务，或者是开发商与物业管理企业已“私下”协商好，而招投标的方式只是走个过场，做做秀。这种情况的存在导致物业服务合同的签订主体不符合条件 2.3物业管理公司内部责权利不明 庄河市许多物业管理公司，是由作为开发商的总公司筹备建立的，物业管理人员也大部分是由集团公司从各岗位调配的人员，这就导致了建设与管理不分的局面，无形之中增加了物业管理的难度。许多问题都需要层层审批，造成了多头管理，影响了物业管理服务质量。另一方面，庄河各物业管理公司内部各岗位之间职责分工不合理，人员配备不科学，造成了工作效率低下，人员富余 2.4居民物业管理意识淡薄 许多庄河市民对物业管理所涉及的各种管理服务，认为是房屋开发商或所在原单位甚至是政府的事，小区的脏乱差和市政设施老化，与已无关。因此就出现了拒交物业管理费，不交房租等不配合物业公司工作的情况。庄河由于长期受计划经济管理体制下福利性分房制度的影响，部分人对消费观念的转变滞后于消费方式的更新，不熟悉或不适应新型的物业管理，对物业管理的性质、目的、作用尚未完全达成共识 2.5业主委员会迟迟未能成立 根据庄河市的规定，居住小区入住率达50%以上或公有住宅出售30%以上时，就应成立小区业主委员会。而目前庄河市在130个实行物业管理的居住小区中仅有4个成立了业主委员会，仅占3.08%。这不仅加大了居民与物业管理公司沟通协作的难度，而且导致修理基金无法启用。其症结主要在于许多开发商在楼盘出售后，直接指定几位住户成立业主委员会，这样的业主委员会即缺乏广大业主的支持拥护，本身又没有服务于大众的热情，加上许多居民民主意识不高，参与意识不强，时间一久则必然名存实亡。此外，许多开发商由于管理层变化频繁，也没有时间和精力帮助其下属的物业公司组织成立业主委员会 3.发展庄河物业管理的对策 3.1提高物业企业从业人员的素质 企业的竞争，关键在于人才的竞争，只有提高从业人员的素质，才能形成优秀的团队，进而使庄河市创造一流的管理质量和获得一流的经济效益。物业管理是一项专业性和实践性都很强的工作，涉及的范围很广泛，需要一批能了解市场、适应市场的技术人才、管理人才、营销人才，这些人应当有丰富的物业管理经验，熟悉物业管理及相关法律法规，尽快提高物业企业从业人员的素质 3.2物业管理的服务合同管理 首先，细化物业服务合同，将实践中易产生纠纷的领域都涵盖到合同的约定当中，并健全相应的法律、法规，做到在产生纠纷时，有法可依，有法可寻。其次，做好服务合同的解释工作，最高人民法院于2009年5月25日公布，并于2009年10月1日正式实施了两部关于《中华人民共和国物权法》的司法解释，分别为《关于审理建筑物区分务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称物业服务纠纷解释）。这两部司法解释关系到业主对建筑物区分所