山东临朐东方置业项目营销策划提案.ppt

【临朐房地产板块解读】-板块划分 【临朐房地产板块解读】-板块分析 【区域房地产市场状况 】-建筑规划 ■ 在项目规模上，普遍规模较小、新城区逐步出现大盘，产品同质化现象较多。 ■ 在建筑形态上，多层住宅产品形态在市场上较为普遍，小高层产品相对较少，主要集中在新城区。 ■ 在建筑布局上，建筑布局相对简单的项目居多。现有小区景观带功能分区不明确，缺少小区业主集中休闲娱乐空间。 ■ 在建筑风格上，主要以现代风格为主，大多数小区外立面单一，外墙装饰以涂料为主。 ■ 在开发分期上，基本上以两期推出。 【区域房地产市场状况】-可参考项目综合评析 【区域房地产市场状况】-购买客群 【区域房地产市场状况】-购买客群消费 【区域房地产市场状况】-购买客群 【区域房地产市场状况】-市场未来趋势预测 【项目开发条件】 【项目外部资源】 营销推广 广告推广 营销执行 FOCUS 4 ★ 正合奇胜，主动出击 在进行常规推广的同时，充分利用各方面的销售网络，以“主动式营销”的模式，主动出击，加快项目的销售速度。 ★ 锁定目标，优化资源 针对项目目标客户，有针对性的制定相关的营销推广策略，集中优势资源，加强宣传推广的力度和效果。 ★ 区域联动，扩大市场 统筹兼顾当地的市场和客户的需求，扩大市场层面，吸引目标客户，加快销售速度。 ★ 条件成熟，速战速决 在条件成熟之时，选择合适的时机将项目推出市场，力求一炮而红，实现快速销售，快速回收资金的目的。 【营销执行】 【营销策略】-价格定位策略 项目价格定位原则—— A、市场供需原则 B、预期利润率、销售总额、市场份额等销售目标合理均衡原则 C、价格相对稳定原则 项目价格定位目标—— A、最大利润目标 B、销售目标（市场占有份额、销售进度） C、市场竞争目标 D、项目品牌、企业品牌目标 价格定位受诸多因素影响，应当遵循开发节奏及市场动态的普遍规律及原则。 综合项目与周边项目的指标对比，在现有市场情况下，我们建议项目未来销售均价在2400—2500元左右，稳居项目中高端市场，并在未来运作当中向高端市场迈进。前期以2300元左右的低价入市，小幅快跑，短期内快速提价策略。 【营销策略】-价格定位 入市阶段：放低姿态，树立高性价比产品形象。 开盘阶段：全面占领中档市场，向高档市场过渡。 持续阶段：全力冲击高档市场，树立项目品牌号召力。 清盘阶段：增加优惠措施及幅度，争取全面清盘。 低开 稳攀 高走 高收 【营销策略】-价格策略 “低开高走”策略 迅速抢占目标市场，依据市场情况逐步提价创造价值。 “一房一价”策略 根据产品户型、景观、朝向等优劣程度分别制定价格，实施“一房一 价”，实现每套房子物有所值。 “价值最优”策略 根据市场动态和本案销售情况，在营销过程中适当调整价格，逐步提高 利润空间。 【营销策略】-价格执行策略 营销推广 营销执行 广告推广 FOCUS 4 采用社会影响力营销 【广告推广】-广告策略 县城虽然在大众媒体方面比较缺失 但是由于特殊的人文沟通习惯 形成了比大城市更紧密地人际社交圈层 充分利用人与人之间的口头影响力 建设社会公众议题 分成4步，远交近攻，层层深入 从新区发展开拓进行炒作社会热点 从社会影响力建立社会对新区的崇敬感 从区域炒作过渡到本区域最有风情项目的占位 从产品本身带来的现场体验促成购买 感性推广 理性推广 + 社会 影响力 区域 认可度 产品 美誉度 认购决策行为 营销第一阶段：建立客户档案 【广告推广】-推广流程 营销第二阶段：城区客户截留（配图） 城区内广告牌，可使项目从区域性楼盘升华为全县型楼盘，价格、人气都将得到很大的提升 超越当地水平的风情住宅 超越当地水平，即打造临朐最具品质和看点的住宅项目，整体规划设计和包装、销售策略均处于领先水平，全面超越当地，树立标杆。 风情住宅，着重体现项目特色和风格，它区别于城中豪宅、品质大盘，而是代表一种更轻松愉悦的生活方式，没有豪宅的光环，项目所塑造的生活方式将更轻松写意、自由，更亲近客户的内心世界。 整体定位于城市中高端，以吸引中端客源为主，笼络城市高端客源。 【市场定位】——定位语 市场定位 项目定位 客户定位 形象定位 FOCUS 2 公园旁·坡地洋房生活 ·公园，政府沿弥河两侧规划公园，未来项目北侧将建成61296.85多平米的公园，与骈邑路西侧景观星城一条景观带。公园不仅能够彰显项目优越的生活环境，一定程度上还能拉近项目与骈邑路西侧（未来豪宅区）的距离。 ·坡地，项目地块南低北高，渐次向北成山地风貌，坡地是当地难能可贵的先觉条件，利用地势的起伏营造住宅园区的景观特色，项目此项优势的挖掘，将成为临朐首发，最耐人寻味的住宅区。 ·洋房，主力