初谷苑商业提案.ppt

功能分区 4 1 主力超市店 2 5 3 特色商业街 6 业态组合 生鲜超市 内部街 清阁 4015m2 元明清街 6090.0m2 宋街 6421.8m2 唐宫 13132.25m2 区域 特色商家 茶吧、中医吧、休闲吧、 游戏吧、迷你影院 体验区 三层 中高档时装精品 日用/百货 女士时装精品辅助中高档女士美容店 女士百货 顺电、国美、苏宁电器 电器 中西餐厅、面点王、COFFE店 首层 男士时装品牌辅助中高档男士SPA 男士精品 后栋 前栋 后栋 前栋 二层 日用百货、服装 主力店 一层 经营项目 楼层 经营商家 1、主力超市店 知名超市百货连锁—— 如家乐福、沃尔玛、 吉之岛等。 购物广场的主力店，是CITY MALL经营组合不可或缺的一部分。 超强品牌百货超市是人流的保证，对商场的经营租金提升极大。 可给予投资者强大的信心保证，有利于销售及售价提升。 经营商家 2、百货旗舰店 知名品牌百货—— 百盛（PARKSON） 、 先施、伊势丹、日本 高岛屋、祥源百货、 新世界百货等。 确立项目经营品牌之旗舰标志，树立项目之零售业龙头地位，以 绝对之品牌优势抢占百货业制高点，给投资者绝对信心保障。 经营商家 3、特色美食店 知名美食店—— 面点王 、西餐厅、肯德基、 麦当劳、日韩料理、PLAZE店 茗典、星巴克、酒吧、茶吧等。 美食对培养项目的忠实消费者极为重要，经营出色的美食广场是 人流的保证，特别能弥补本项目目前在位置上的暂时劣势。 经营商家 4、特色娱乐休闲店 时尚娱乐设施—— 小型迷你影院、成人电游室、 中医针灸按摩、男女士SPA、 台球室及网吧等。 充分营造人气，并结合项目档次体现商业项目的一站式特点，同时 创造商家的切身利益，提升租户信心。 经营商家 5、特色时尚购物店 时尚购物区位于楼盘底层，是过往人流的第一视觉印象，引进精 品品牌商家，可以增加整个项目的形象档次。 深圳知名品牌商家—— 珠宝类、化妆品类、皮具皮鞋、家电、家私等。 赢利 经营 部分 经营建议 1、发展商引进知名品牌经营管理公司 担纲商业经营管理顾问并协同管理。 采取此方案优点： 除支付顾问费外，百货公司的经营收入全部由发展商所得，在经 营理想的情况下收益巨大。有利于发展商的公司品牌提升。 采取此方案缺点： 发展商需承受一定的经营风险，但在项目的成功组合下，经营风 险可得到一定控制。 发展商需投入一定的管理精力。 经营建议 2、直接租赁予大百货公司经营。如天 虹商场、友谊城百货、茂业百货等。 采取此方案优点： 发展商不需投入经营管理力量及精力。 由大品牌百货商家经营，对投资者信心帮助极大，对销售有利。 采取此方案缺点： 租赁收益不及由自己经营的收益高。 开发模式 以经济收益最大化的前提下，同时综合考虑资金回笼速 度、经营风险、利息负担等因素，针对项目特点，中原 提出以下两种较具可操作性的方案 开发模式 方案一：将整个项目全部以返租三年出售。 发展商不存在存储资产的必要，急需要投入资金的快速回笼，则可考虑将整个商业项目全部出售，直接回笼项目资金。 三年可销售收入： 29659m2X 10000元/m2 =2.9亿 开发模式 方案二：将主力店、街铺一楼返租三年 出售，二楼商业面积出租。 发展商资金压力较小，自行成立商场管理公司进行全面 管理，可采用以上方式。 三年可实现销售收入：约2.1亿（总面2.1万/1万. m2） 二楼每年实现租金：约600万（总面8263m2/60元. m2 ） 开发模式 方案三：将主力店、街铺二楼出租，将 街铺一楼商业返租三年出售。 发展商无资金压力，自行成立商场管理公司进行全面管 理，并可保证主力商家的长期经营，则可直接由发展商 自行控制主力商家，并保持一个长期收益。 街铺一楼销售收入：约8263万（总面8263m2/1万. m2 ） 主力店、二楼每年实现租金：约2520万（总面2.1万/100元. m2） 开发模式类比 最终收益大，商 业可控性强，资 金回笼最慢。 高 较高 快 最终理论经 济收益最佳 主力店、街铺 二楼出租，一 楼出售。 回笼资金较快， 可控性较强 较低 较低 较快 最终经济 收益较佳 主力店、街 铺一楼出售， 二楼出租 尽快回笼资金， 可控性差 低 低 最快 最终经济 收益佳 全售 综合 开发 风险 利息 成本 资金 回笼 经济 收益 开发模式 推广 部分 品牌 推广 招商 推广 销售 推广 三个阶段 项目名称 名称是一个项目推广的核心要素，好的命名将有助于项 目推进。鉴于原“初谷苑”名称太过平实而且不直观，不 能包容现有将近6万平米的商业项目，所以，我们建议将 名称作调整—— 项目名称 初谷苑 大福源 体现项目规模并 结合贵司品牌 福大业大，体现 富贵吉祥。体现 本土风俗追求。 财源滚滚，象