1 中小地产企业如何做大做强与做专做精.pdf

论中小地产企业如何做大做强与做专做精 与中国房地产未来几年内中国房地产走向有诸多争论不同的是,对于中国的 房地产开发企业,业内人士的一致看法是：大规模、集团化、专业化经营将成为 发展趋势，而大多数中小开发企业将被淘汰掉。 在这种新的竞争格局之 下,房地产开发企业应该如何 寻找自己可持续性发展之 路？本报告通过大量的事实 分析,依据各类企业不同的情 况,总结出了几条未来几年之 内适合中国房地产开发企业 的发展之路。 在对中国房地产的2003 年从宏观环境、微观市场进 行发展趋势分析之后，对中 国房地产企业未来发展方向 的思考自然而然的摆在了我 我国房地产开发企业资质状况 们面前。每个企业都有其自 身独有的特点，本篇报告可能更多的是对共性问题的分析，但对于开发企业未 来的发展趋势来说，对这些共性问题如何解决才是关键。 近几年我国城镇住宅发展速度惊人，年均竣工面积都在4 亿平方米以上， 年总产值达到了 6000 亿元。目前我国总共有 25700 多家房地产企业，平均净 资产不足3000 万元，现有的开发企业中，具有一级资质的只占整个企业总数 的1.44%，二级资质的仅占12.9%，85% 以上的企业都是三级或者是没有资质 的企业。与香港10家房地产大企业开发量占全港的70%的状况形成反差的是， 我国内地每年房屋开发量的70% 是由三级或是三级以下资质的企业来完成的。 但从整个行业的情况来看，存在的突出问题是企业规模普遍不大，实力不强。 目前全国具有各类资质的房地产开发企业约2.7万家，其中最大的开发企业在 市场上所占的份额也仅为0.5％。开发企业多而小，既造成了住宅建设质量不 高，也延缓了我国住宅产业化的进程。 实例1：在市场化程度方面领先于全国的上海，目前的房地产开发企业有 近4000家，平均注册资本金1234万元，其中三分之一在500万元以下，企业多 而规模小。而房地产业是资本密集型产业，土地使用权的获得、市政配套、工程 建设、市场销售和售后服务等都需巨大资金投入，企业规模小就意味着规模效益 差、成本无法控制在最低，房地产业的整体竞争力只能普遍处于低水平。1999 年上海房地产的销售百强总共只占市场的40％左右，而在香港，以长江实业为 首的10家企业集团占了香港的80％，其中前三家就占50％，在规模经济和产业 集中度上的差距可见一斑。 实例2：在福州700多家房地产开发企业中，中小房地产企业占据了绝大多 数。1999年福州一级房地产企业只有4家，二级14家，三级61家，临时资质的 597家，约占总数的86％。而2000年全市规模上亿元的开发企业只有5家，而 且投资额最多也只在2.9亿元左右。另据统计，2001年商品房销售面积上千万 平方米的开发企业也只有10家。由此可见，福州房地产开发企业存在着规模偏 小，实力不强的问题。 从上面两个实例可以看出，我国的房地产企业大多数处在较低层次的经营 状态上，资源严重分散，与世界先进水平差距极大。 目前，国内房地产企业有一个不容忽视的结构性缺陷是，国内房地产企 业绝大多数都从事项目开发，也就是说国内房地产项目公司多，从事房地资产 经营的企业极少。这种情况在业内普遍存在，国内房地产上市公司也表现的非 常明显。应该说，能够上市的房地产企业在国内是属于实力比较强、发展较 好的行业翘楚，但存在同样的结构问题，这预示着行业发展的局限性。 这种结构性缺陷表现为物业开发严重受限，国内房地产企业主营的不是固 定资产而是无形资产，这是国内房地产业难以回避的现状。目前国内房地产企 业绝大部分仍停留在项目开发的阶段，企业经营是通过项目开发将资源进行整 合，产生商品房再进入流通的，形成了房地产企业经营的不是固定资产而是资 源整合能力，房地产企业不愿持有房地产固定资产进行经营。 实例：在北京CBD 开发过程中，房地产企业的这种缺陷表现的很明显。 北京CBD的定位是建设国际商务办公区，可以说CBD要建设国内档次最高的物 业，因此也云集了国内实力最强的开发商，但在整个区域的开发中，这种结 构性缺陷使北京CBD