2007年重庆冉家坝项目策划报告.doc

第一部分　项目建设背景 3 一、用地概况 3 二、周边现状与配套 4 三、冉家坝区位特征与区域发展特征 5 四、由此引发的策划要点 6 第二部分　宏观环境分析 8 一、经济环境 8 二、政策环境 17 三、自然环境 22 四、人文环境 24 五、社会文化环境 25 五、市场环境 33 第三部分　区域市场分析 38 一、区域界定及版块划分 38 二、区域市场分析 38 第四部分　微观市场分析 59 一、微观地段分析 59 二、项目SWOT分析 60 三、项目市场空间分析 62 第五部分　案例分析 66 一、代表性项目 66 龙湖·水晶郦城 66 鲁能?星城 70 龙湖·弗莱明戈 74 金科蚂蚁SOHO 77 二、竞争性项目 79 龙湖·大城小院 79 三、同类型项目 82 升伟·新意境 82 第六部分　外埠房企在重庆 85 第七部分　重庆的洋房时代 90 一、花园洋房的定义及特征 90 二、重庆花园洋房发展历史沿革 90 三、在售花园洋房要素分析 92 四、竞争分析 95 五、市场需求简析 96 六、重庆花园洋房未来发展趋势 98 第八部分　重庆高层住宅解读 99 一、重庆高层住宅的基本现状 99 二、重庆高层住宅特征分析 100 三、重庆高层住宅未来趋势 103 第九部分　市场总结 104 一、市场结论梳理 104 二、项目定位梳理 106 三、分期建议 107  第一部分　项目建设背景 一、用地概况 1、项目地理位置 冉家坝项目位于重庆市主城区西北角，位置优越，得天独厚。与龙湖大社区、冉家坝城市广场等隔路相临，南邻冉家坝龙溪街道驻地及新城丽都等居住区，西邻南桥寺居住区，北靠面积1000余亩的体育公园。 项目四至：范围东至华新分流道，西至玉石大道，包括冉家坝，松石路，红石路所包括区域，另向内延伸至石马河区域。 2、项目用地现状 本项目用地呈不规则几何形状，用地内部被市政道路分割成若干矩形地块，这为规划带来了一定的限制条件，需通过合理的空间、交通组织来获取与用地最佳的依存关系。项目北侧紧邻体育公园，景观资源丰富，为设计创造了借景、对景、造景的多种可能。地块为重庆常见的坡地地形，有较大的高差，这要求在设计中巧加利用，使建筑融于自然环境并富于空间变化。 地块中现存一些旧厂房，拆迁难度不大。 本项目净用地外的用地为绿化用地，与体育公园相联接，所有地块的建筑用地均围绕体育公园和本项目内的绿地呈“T”字型分布（面积达1320余亩），在公园和绿地中自北向南有一旱河。 3、经济技术指标： 总建设用地面积：792亩 用地性质：住宅、商业 总建筑面积：506亩 绿化用地面积：286亩 容积率：3.0 绿化率：＞40% 二、周边现状与配套 渝北区是重庆的重要主城区，也是主城区通向三峡库区的一个枢纽，是重庆市通向川东南区的北大门。渝黔，渝合等五条高速公路在渝北交汇，长江嘉陵江环绕本区的东西南，规划的轻轨三号线直通机场。正是因为地理上的优势，渝北区同时拥有机场、火车站、港口。具有整体的交通优势，物流行业发达，商机聚集了大量的人气。 重庆市山区占到70%的面积，丘陵占到20%的面积，山地使城市具有丰富的层次感，但是同时也影响着城市规划和发展，而渝北区大部分属于浅丘地势，有利于城市的规划发展和持续建设。市人大，市高院等40余家机关相继入驻渝北，渝北环境优良，作为重庆直辖市的北部窗口城区，渝北是重庆北移东下的主战场。未来十年，渝北包括北部新区将建200平方公里的新城，房地产业将作为渝北的支柱产业，按照城区规划渝北将积极打造龙溪北部新区这条城市主干线，着力把龙溪地区建成现代服务业集群区，把两路城区建成最佳环境宜居区。尽管离主城中心有一段距离，但是由于人居环境好，配套设施比较齐全，所以该区域的房屋的价格具有很强的竞争力。 渝北区内北部新区因特殊的地块优势，已营造成高档社区富人云集的高尚人文理想境界，被寓为“重庆的番禺”，加之政府大力扶持新区规模，修建了桥梁、高速公路、轻轨，使得这座睡城发生了翻天覆地的变化。高新区早些年前是主城边缘地带，金开大道与其说是一条道路救活了一个区域“不如说是”一个规划带动了一方人气，冉家坝是重庆主要的发展区域之一龙湖、金科、春风等市内外知名开发企业都在冉家坝开发项目，交通为项目的生活提供了的配套区域价值逐渐增强。周边松树桥小学，医院、龙溪街道办事处、环保局等社会配套齐全，区位特征与区域发展特征、口岸优势冉家坝与新牌坊、花园新村、南桥寺三个板块相接，处于城市的边缘，是江北、沙坪坝和渝北三大区域的交接地，这种先天的区位特征决定了它具有良好的口岸优势。、冉家坝板块内部有水晶城和紫都城两大。冉家坝与新牌坊相接，新牌坊是龙湖启动的板块，认可度高在品牌号召力下，一个容易被认可的区域。龙湖、东和和北京城建等的品牌效应和实力效应将吸引收入较高的社