2008年6月南京市仙林大学城项目策划报告.pptVIP

形 象 秀 稿 THE END * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 产品价格推算 产品价格拟合 1.025 0.1 0.095 0.15 0.1 0.1575 0.165 0.1575 0.1 系数 比较 1.0 0.95 1.0 1.0 1.05 1.1 1.05 1.0 程度 拟合 赛世香樟园四期 1.0175 　 1.02 　 100% 合 计 0.1 1.0 0.095 0.95 10% 主题提炼 0.1 1.0 0.1 1.0 10% 配套设施 0.15 1.0 0.15 1.0 15% 房型设计 0.095 0.95 0.1 1.0 10% 立面设计 0.1575 1.05 0.1575 1.05 15% 社区景观 0.15 1.0 0.15 1.0 15% 外部环境 0.165 1.1 0.1575 1.05 15% 区域位置 0.1 1.0 0.11 1.1 10% 建筑单体 系数 程度 系数 程度 比较 拟合 比较 拟合 东方天郡花园 亚东城 权 重 比较内容 目前赛世香樟园市场公寓均价在7900元/ ㎡，亚东城市场公寓均价在8000元/ ㎡，东方天郡花园市场公寓均价在8400元/ ㎡。 产品预期均价 ■考虑到本案目前所处环境，我们建议本项目价格策略拟采用低开高走的价格策略，先前购房给予一定优惠； ■以上价格均为毛坯房价格 ■本案多层公寓价格=（以项目A为参考的定价×A权重+以项目B为参考的定价×B权重+以项目C为参考的定价×C权重）/3=8268元/平方米 由于项目周边在售项目距离本案相对位置不是太远，目前区域在售楼盘也不多，因此通过上述3个市场在售楼盘做一定比较； 区域内部目前主要以住宅公寓居多，由于本项目主要打造住宅公寓，因此区域内别墅价格就不再列入计算，通过相关系数比较，具体如右图所示； Part 3 企 划 包 装 卖点罗列 | 总精神 主要卖点 SELLING POINTS 依据市场部分的市场分析及项目定位，本项目目前所具有的主要卖点如下： （1）现代、简约建筑风格 （2）中高档品质 （3）水景、绿化 （4）升值空间 （5）知名品牌开发商 （6）傲踞仙林大学城中心腹地 （7）毗邻紫金山 （8）临近建设中地铁二号线轨道交通站点及沪宁高速 （9）南京邮电大学、南京师范大学等11座高校聚集周边 （10）较强的政府政策支持力度 推广总精神 SLOGAN 书香门第·名仕之家 释义： 1、城市时尚、文化与休闲诸多元素洋溢周侧，浓缩南京人文精粹。 2、名流贵胄集聚地，高校区书香萦纡，尽享优雅深厚的人文底蕴。 3、拥抱内外生态自然景观，感受醉美生活，体验生活的最美。 Part 4 媒 介 推 广 企划策略 | 推广方向 | 策略推导 | 推广阶段 | 品牌活动 五感复苏，一次对话心灵的发现之旅 企划策略 PLANNING STRATEGY 五感之美灏景雅筑 视觉之美 景观：300万方生态自然景观 建筑：现代、简约建筑风格、情景社区 环境：森林天籁、低噪音 听觉之美 嗅觉之美 环境：森林芬芳（芬多精）、鲜氧、氤氲水气 味觉之美 配套：大型餐饮、美食广场 触觉之美 配套：品牌物管，安全智能化服务 环境：与绿色无限亲近、小动物亲密接触 推广方向 STRATEGY ■区域形象塑造 结合仙林新市区的发展、便捷的交通、大型生态自然景观及仙林大学城等优势，加强人们对新城未来的 发展潜力与生活品质、生活方向的认识，从而来提高整体生活区域的新形象。 ■整体规划形象塑造 树立本项目高品质、高品位的现代高尚生态人文社区。 策略推导 STRATEGY ■根据目标客户群的定位（仙林大学城高校从业教师及周边园区白领等客户），本项目目标客群最大的 共性为：区域性较强。 ■因此，推广策略采用区域性最有效最直接的媒体通道为主。 即：以直覆营销（DM直投、电信帐单等）及各种SP活动为主。 ■针对性媒体（如沿街道旗广告、区域楼宇广告等）、公众媒体（如：各大报纸、杂志、电视等）为辅。 媒体推广计划 第一阶段： 品牌塑造期（品牌导入——项目形象高度建立） 关键词：待见其人，渐领其神 目标： 现场和户外先行，进行拦截，让消费者关注并期待新盘推出，阻击对手。 做好销售前的一切准备，为后期蓄水、开盘打好基础。 炒做仙林大学城板块，导出“仙林大学城生态人文名宅”概念，强势宣传“生态人文名宅”导入的生活新主张，从而吸引消费者对项目的高度关注。 建议：提前