2008年上海市闵行吴泾镇地块产品策略3.pptVIP

“竞合”策略 以万科的品牌号召力，和紫竹森林半岛的规模，项目与其直面竞争胜率是很低的，我们应该利用紫竹森林半岛对于整个区域规划的提升作用，和万科市场领头羊的示范，共同把市场做熟； 在竞合关系中，我们共享自然资源、市政资源、商业资源和人脉资源，只有进行区域联合，充分发挥每个项目不同的资源优势，提倡资源互补，避免资源浪费，才能降低开发成本，大幅拉升区域的整体品质； 共同“造市”，需要竞合，房地产商品所固有的不可移动性，意味着只有聚气才能聚财，只有制造“热点”地区，才能造就区域市场的整体繁荣和规范；这样才能达到资源整合、共同做大的目的 。 三室二厅三卫 户型特色:前后花园面积相对大些.中厅采光内庭院, 地下室为娱乐空间,有采光天窗. 区域竞争项目联排产品分析/户型 (复地北桥城) 区域竞争项目联排产品分析/户型 结论: 区域竞争项目联排别墅户型面积为160-200左右，均为经济型别墅，户型在空间特色上处于成熟期联排别墅。 地下室，内庭院等附加值空间都有体现但市场存量不足，未来有市场。 区域竞争项目联排产品分析/配套 结论: 配套设施满足生活配套为主.内部配套为会所，都在规划中，尚未建成。会所功能也为常规的运动，健身设置。 规划中会所 内部配套 中小学:闵行中学,综合商场:欧尚超市、金海马家具、千代广场,医院:第五人民医院 外部配套 会所:设置有健身房、桌球室、网球场等； 规划有一所小学. 内部配套 中小学:颛桥幼儿园、颛桥中学、上海市闵行中学、闵行四中,综合商场:欧尚大卖场、千代广场,医院:第五人民医院 外部配套 合生城邦 复地北桥城 区域竞争项目联排产品分析/智能化及物管 结论: 智能化设置都为一般普通设置。物业管理方面也均采用开发商自己的物管公司 上海合生物业管理有限公司 物业管理 1、背景音响及紧急广播： 2、车辆出入管理系统 3、电话：每户2对 4、有线：每户2个终端 5、宽带：光纤到楼前，5类线进户 智能化 上海复瑞物业管理有限公司 物业管理 1.智能化安保系统。 2.小区背景音响系统。 3.小区电子屏幕告示栏。 4.车辆管理系统等。 智能化 复地北桥城 合生城邦 项目产品策划/产品机会点 公寓： 周边竞争项目公寓产品机会点 ＋ 别墅： 区域竞争项目联排别墅产品机会点 1.品质建筑/景观 2.符合青年客群需求的功能户型(公寓) 3.高附加值特色空间经济型别墅(联排) 4.安防为主的智能化及贴心服务物管 5.特色配套商业.满足生活,休闲,娱乐. 项目产品策划/产品策划内容 [1]规划分析 [2]立面风格 [3]景观建议 [4]户型设计 [5]商业/会所 [6]智能化及物业管理 * 市场接受度：原来以动迁房为主的吴泾市场，随着万科花园小城的出现提升了区域的整体档次，市区客户对于区域的抗性已经逐渐消除； 市场竞争度：目前区域市场竞争个案极少，仅万科花园小城一个项目在售，未来竞争主要来自于紫竹森林半岛，差异化竞争的产品定位是项目成功的关键。 公寓市场机会点存在，但是在产品的定位与塑造方面需要有创新的突破。 住宅定位构想及论证 从市场接受度与市场竞争度两方面得出住宅市场机会点存在： 客源主要由区域客和外区域客2大块组成； 区域客包括动迁客户和吴泾本地客，因动迁房基本为05-06年的新房，因此其改善购房的需求基本不存在，而吴泾本地改善型客户因目前价格上涨过快，导致其购买力受到限制，这点可以从万科3房的低去化率看出； 外区域客包括园区（紫竹和大学）和市区客户，因为区域原因和交通属性他们会选择在此购房，但是因为经济实力方面原因，他们首选的必然是小面积产品； 由此可见，小面积产品是定位的首选，但是大体量的小面积产品必然无法提升项目，而且将造成极大内耗。 那么产品定位的突破点在哪里？ 客户特征: ⊙住宅消费者构成：闵行、徐汇区居住的本地客源；在市区上班的新上海人；紫竹园区工作的职工以及周边大学校区的教职工； 住宅定位构想及论证 经济型联排别墅是定位的发展方向。 寻找市场的空缺： 经济型别墅市场供应量极少，而且市场接受度良好； 客户的基础： 区域中高端的改善类客户向往有天有地的别墅生活，但其需求无法得到释放； 避免未来竞争： 未来紫竹供应的别墅类产品定位高端，面向全市客户。 住宅定位构想及论证 紫竹商业中心规划39万平米，建成后将辐射整个紫竹组团，成为组团内商业、文化、娱乐活动中心 39万平米区域商业中心 项目2.8万平方米的商业如何定位？ 在2大商业中心夹击范围内的本项目，大体量集中商业存活的几率极低； 那么，项目2.8万平方米的商业出路在哪里？ 北部：以永德路为中心的老城区商业，商业成熟，但档次较低 商业定位构想及论证 北侧为铁路，对于老城区客户前来消费的阻隔作用