2008年扬州市地块产品定位与规划建议.pptVIP

标杆项目借鉴：金地梅陇镇 金地·梅陇镇位于深圳龙华二线拓展区东北侧，容积率3.08，总建筑面积约42万㎡,由11-18层小高层和24-33层高层城市雕塑意义上的建筑群组成。德国WSP建筑设计公司用现代主义的理性方式，追寻技术美与人性化的和谐统一，以简约、洗练、纯粹的纯净主义风格，使居住者情感回归于宁静与自然。完整和谐的整体格局与精心设计的建筑细节充分体现居住建筑在走向理性的同时，又注重对人性的全面关怀。????左图为金地·梅陇镇重金打造的的五星级主题卖场，在一期销售尚未形成，其售楼处即首先落成并开放。 ■ 金地梅陇镇历史推售状况： 从金地梅陇镇一、二期的推售状况来看，金地无疑又成了整个龙岗版块的市场领跑者，其制造的“金地效应”每次开盘都制造了开门红，但是，成功的背后却离不开金地在其震撼式营销上所投入的大量资金和精力，从产品的震撼式立面创意到每一个细节的精心打造、从五星级的售楼处氛围包装到不惜血本的销售通路包装，其产生的视觉震撼式包装无处不在。 梅陇镇一期开盘,1200套房源一次性推出,开盘仪式选在位于龙华中心区最南端的 会展中心举行。这是深圳第一家需助如此庞大的公共设施举行开盘仪式的楼盘， 当天到场客户总量达到3000人,市场的震撼效应明显,作为龙华楼市新秩序的开篇 者和旧秩序的终结者的双重身份，本次开盘大获全胜，创造了片区除 TOWNHOUSE在内的最高价,成交均价达到7100元/平米，开盘当天定购700套, 随后的3个月时间销售率即已突破90%. 06年5月28日 梅陇镇二期首批单元在会展中心重新刮起了“梅陇镇旋风”，并且均价在龙华片区率先破万！会展中心馆内座无虚席，到场的2000名客户 ，金地梅陇镇二期首批单位一共有759套房源，最终以过万的均价和当天逾8成的销售率创下了龙华片区市场销售速度和价格的双高，使业界同行为之惊叹。 07年4月8日 梅陇镇二期第二批单元仍然在会展中心公开选房,当天推出的459套单元成交量达80%,成交均价更是历史性地逼近16000元/平米,从一期开盘到二期二单元推出,短短一年时间即实现价格翻番. 07年7月23日 推售情况 时间 硬质步行景观道边的喷泉叠水小品 上行售楼处通道为自动扶梯 出售楼处步行通道为曲径通幽式硬质景观道 售楼处外墙超大型户外LED电子显示屏 ■ 售楼处外露天休息区包装 ■ 极尽奢华的售楼处入口通道包装 电子滚动字幕24小时滚动播出即时销售信息 * 中国地产商域网 * 中国地产商域网 扬州423#地块产品定位与规划建议 南京地之杰物业顾问有限公司 二OO八年九月 方案说明 本案仅围绕423#地块的产品定位及物业规划展开，在定位与规划描述中，综合考证了扬州市场及地块周边的市场竞争情况。 关于项目的价格定位，因涉及到市场变化、项目开发周期、产品入市时机等诸多因素，本案不进行重点说明，如果贵司认可我公司，我们将在正式合作后根据市场竞争情况进行价格专题研究。 关于与贵司合的作方式简要提出两种方法， 如果双方均有诚意，可就合作的费用等问题再作进一步沟通。 1 扬州及城西南房地产市场界定 楼市萧条，今年以来成交量萎缩 价格高位运行，销售压力巨大 扬州大盘名盘云集，竞争程度加大 板块发展均衡性差，市场呈层级态势 购房者更加理性 宏观上 结论 充分竞争市场 产品竞争时代 创新与差异化是唯一出路 质量与品牌时代来临 一、扬州房地产市场综述 核心要素 解读及启示 品质 品质不局限于产品质量 产品的品质决定一个项目和企业的命运 是对消费者审美、生活方式的判断 ，是社会责任 产品时代的项目运作理念 主要理念 团队 规划 产品品质是企业运作的核心 专业化团队是品质的保障 专业的人专业的事 定位、设计、销售、后期发展“协同营销” 细致精神、纠偏精神、创新精神 规划是重中之重 价值取向 文化艺术取向 自然取向 定位 定位是项目运作的灵魂 产品定位 市场定位、目标客户定位 形象定位 扬州近四月商品房销售走势 -10.20 -16.30 -12.93 -5.03 -10.64 同比增幅（%） 48.27 36.00 30.97 19.24 12.01 商品房销售额（亿元） -24.1 -25.8 -21.19 -21.96 -16.38 同比增幅（%） 124.96 94.8 84.25 52.96 44.40 商品房销售面积（万） 1-6月 1-5月 1-4月 1-3月 1-2月 扬州上半年商品房去化情况一览 扬州近6个月各区商品房成交走势（单位：㎡） 板块物业总体供应量较大 区域配套设施较成熟 潜在消费力足，但消费能力不够 开发商拿地时间不一，销售差异大 经开区政策规划的利好 微观上 结论 供大于求 成熟区域 竞争加剧 理性消费 近两年价格上升空间不会太大 二、扬州城西南