2009年4月张家港新天地推广策略.pptVIP

〈5〉广告形象初步展示——楼宇竖幅 媒体通路 市区媒体通路 乡镇媒体通路 2块广告牌/1块高炮 /道旗 报纸/电视/杂志/车内字幕 短信/直邮/网络/派单 横幅/海报 仅作为辅助手段 〈6〉项目媒体通路 ◎ 9种媒体通路。考虑到项目的客户群，我们在媒体通路设计中去掉了 “车体”、“广播”、“楼宇电视”，比通常媒体增加了网络、车内字幕。 ◎3大媒体为主：户外（及高炮）、报纸、电视作为三大主要媒体，其费 用预算约95万，占M2总广告支出的63%。 ◎大众媒体和小众媒体并举。方案中，短信和直邮为小众媒体，它能使我 们与客户时间进行直接有效的沟通。 ◎次要媒体少量投入。如杂志、乡镇条幅等，仅在开盘前期少量投放。 〈7〉媒体费用初估 市区主要户外媒体：户外50万（2块/2年）/道旗15万（沿南环路/年）/ 高炮（20万/年）； 市区主要平面媒体：报纸15万（18个月）/杂志2万（一个月）/电视10万 （18个月）/直邮4万（18个月）； 市区其他形式媒体：短信4万（18个月）/网络3万（18个月）/派单2万 （18个月）/车内字幕2万（18个月）； 乡镇客户媒体通路：条幅、海报3万元（主要往塘市、顾山两地）； 开盘活动及说明会：15万 其他活动及现场包装：8万。 合计：153万。 制造悬念 煽起盼望 软新闻和硬广结合，进行2个星期的形象推广，让主体概念初露端倪。 09.10.12 09.10.26 2009.10.26-12.19 2009.12.20-12.26 积累客户，以硬性广告为主，介绍楼盘，制造关注焦点。 第一阶段 第二阶段 内部预约阶段 期盼什么？ 解心头之痒 一期开盘强销 开盘前一周，对已有客户实施攻坚，坚定其购买信心。 第三阶段 〈8〉S1、S2宣传节点划分 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 户外：3块，45万 道旗：15万 报纸：8篇，6.4万 电视：3万 车内字幕：2万 乡镇：1万 网络：1万 派单：1万 现场包装：2万 合计：76.4万 报纸：2篇，1.6万 开盘/推介：10万 短信：2万 合计：13.6万 报纸：1篇，0,8万 合计：0.8万 蓄水阶段（12月19日前） 开盘及强销阶段 尾盘阶段 S1、S2费用：90.8万 S3、S4费用：20万 S5-S8费用：42.2万 〈9〉S1、S2各节点费用 〈10〉S1、S2产品说明会 东方新天地·时代公寓产品说明会 ◎每个新天地的产品在推出前，都举行说明会，将客户邀在一起集中轰炸。 时间：2009年12月20日 地点：华方金陵 参加人员：报社、电视台房地产版记者、编辑、客户、设计单位、工程单位、物业管理单位 形式： 1、开发商、设计单位、工程单位、物业管理单位 2、推介会 3、与会人员赠送纪念品（媒体记者重点） 4、公布S1、S2销售价格 〈11〉S1、S2产品说明会流程 1、开发公司致欢迎词 2、设计单位介绍项目设计思想 3、工程单位介绍工程进度、工艺及材料 4、物业公司介绍物业管理 5、项目开盘价格展现 活动时间约90分钟，定在2009年12月20日下午1：30。提供点心和饮料。 THE END！ 产权式公寓开发步骤 1、S1、S2为南面临路9层小高层，对项目工程形象有着较好的示范作用。 2、9层小高层封顶时间比较早，客户容易获得银行贷款。 3、S1+S2=10360.1m2，如以销售价格3800元/平计算，销售额为3936万，可回笼自有资金。 ◎建议：我们认为，工程进度与项目销售有着十分密切的关系，在各项条件都具备的情况下，可以全面动工。S1、S2可以加快工程进度，在12月开盘前封顶。 产权式公寓开发步骤示意 S1-S2先行封顶，年内销售，回笼资金。 S3-S8全面动工 第三部分 项目推盘研究 产权式公寓推盘步骤 1、S1、S2年内推盘。 其中，精装修18套，毛坯81套。根据项目的工程进度及回款要求，同时综合考虑市场形势（根据第一部分所述，第二次回暖期在今年年底），我们认为年底前推出S1、S2，并形成销售具有市场支持和工程进度支持。 2、S3、S4两栋精装开盘。