房地产开发企业土地增值税节税要点剖析.pdf

经济视野 房地产开发企业土地增值税节税要点剖析 张玲莉 重庆上丁房地产开发有限公司 重庆 401121 【摘 要】自改革开放以来,我国的房地产企业受益于土地和劳动力红利获得了长足发展,也成为国民经济发展的重要增长点。近年来,在城市化进程中,随着住房需求 的增加,房地产开发企业经营规模扩大,利润也不断增长。然而,在表面繁荣的背后,房地产开发企业也经历了大起大落,究其根源,主要是房地产企业的税负太高,这也是当下房 价居高不下的原因之一。在众多税负当中,对房地产企业利润影响最大的当属土地增值税。本文主要围绕房地产企业如何对土地增值税进行合理节税进行了剖析,指出了合理 节税的方法以及意义,有利于房地产开发企业获得长远发展、减少企业经营的不确定性。 【关键词】房地产开发企业 土地增值税 节税方法 一、我国房地产开发企业的经营环境以及存在的 增值税采用超率累进税率的形式,采用这种征税原则,能有效调节房地 纳税风险 产企业的收入, 实现税收负担的纵向公平。它体现了增值额多的企业 国家房地产宏观调控日渐严格的今天,房地产企业面临的政策性 多征税,增值额少的企业少缴税,甚至在未达到规定增值率情况下能免 风险也增加。为了保证房地产开发企业的有序发展,避免投机因素的 税。但是,土地增值税的计税依据过于狭窄,名义税率相当高,并且企业 积累, 国家相继出台一系列调控政策。比如,2011年的 “新国八条 ”, 所得税已经明确了就企业财产转让所得征税,所以对土地所得税的节 2012年的 “禁墅令”以及2013年又出台了 “国五条”。另外,在税收 税金额和领域是比较局限的。房地产企业土地所得税的计算公式为: 征管方面, 国家也采取了纷杂的税种。据统计,针对房地产开发企业的 土地增值税征税总额=增值额x适用税率一扣除项目金额x速算扣除系 税种有20种左右,其中主要包括营业税、企业所得税、土地增值税、 数。通过这一公式,我们可以得出节税的切入点。这些措施包括:减少 契税、房产税、土地使用税等,税制相当复杂,税负繁重。从行业环境 企业的增值额、寻求更低的适用税率以及增加扣除项目金额。 看,房地产开发行业属于资金密集型行业,经营过程中需要大量的资金 投入, 除去少部分自有资金, 大部分是使用外部资金, 因此财务成本较 三、房地产开发企业土地增值税节税对策 高。房地产开发企业产品的生产周期长、资金回流慢,其中资金周转 （一 ）减少企业的增值额 不灵可能使这类企业瘫痪。房地产开发经营业务比较复杂,会接触到 房地产开发企业可以通过制定合理的销售价格减少企业的增值 众多的市场主体, 为了保护自身利益,房地产开发企业要利用各种手段 额以达到节税的目的。《土地增值税暂行条例 》有规定: “纳税人建 保持竞争力。一家房地产企业如果不懂得合理避税,繁重的赋税就会 造普通标准住宅出售,增值额未超过为取得土地使用权所支付的金额 是压倒这只庞大的企业的最后一根稻草。另外,房地产开发企业的数 以及开发土地和新建房及配套设施的成本之和的20%时,免征土地增值 量在近几年也迅速增长, 大量的民营房地产开发企业崛起。激烈的市 税。”这一规定明确了免征房产的类型以及房地产企业在房屋出售 场竞争使房地产企业依靠压缩内部成本费用来节约成本变得更加困 时的免征税临界增值率。第一,免征房产类型是民用普通标准住房,而 难。对于房地产本身而言,也存在大量的问题。比如,房地产企业过于 不是用别墅、高档小区以及度假村等。企业要想利用这一优惠条件 重视开发与营销,对于在税负方面节约成本的考虑较少,而且很多房地 必须将商用房和民用房严格分开,否则无法享受,这也表明了国家的政 产企业搞不清节税与偷税的区别, 因此不敢轻易尝试。再者,在房地产 策导向。第二,房地产开发企业利用自主定价权为房产制定合理的销 开发企业,缺乏专业化人才,节税需要对国家的税法