2009年西安市东方新天地营销推广思路.docVIP

东方新天地营销推广思路 2009年7月  目录 目录 ２ 第1章 市场篇 ３ 1.1 项目概述 ３ 1.1.1 项目整体数据 ３ 1.1.2 各建筑单体数据 ４ 1.2 现有商圈情况 ５ 1.2.1 业态分布 ５ 1.2.2 租金情况 １１ 1.2.3 商业面积情况 １４ 1.2.4 项目商业饱和度分析 １９ 1.3 项目自身分析 ２２ 1.3.1 项目SWOT分析 ２３ 1.3.2 项目优劣势总结 ２３ 1.4 价格策略 ２５ 1.4.1 价格制定方法 ２５ 1.4.2 样本的选择 ２６ 1.4.3 权重因素的确定 ２６ 1.4.4 各房源的价格确定 ２６ 1.5 市场研究结论 ２６ 第2章 营销策划篇 ２７ 2.1市场定位 ２７ 2.1.1最终定位 ２７ 2.1.2定位支撑 ２７ 2.1.3定位延展 ２７ 2.2项目住宅形象定位 ２８ 2.3客群定位 ２９ 2.4商业客群定位 ２９ 2.4.1操盘思路 ３０ 2.4.2商业运作思路 ３０ 2.4.3商业运作阐述 ３１ 2.4.4地下停车场商业运营 ３１ 2.5宣传推广策略 ３２ 2.5.1宣传推广原则 ３２ 2.5.2宣传推广主题 ３２ 2.5.3五大诉求点 ３２ 2.6销售推广策略 ３３ 2.6.1销售必备条件 ３３ 2.6.2销售阶段的划分 ３４ 2.6.3各阶段策略 ３４ 市场篇 在此营销推广报告中，我司将立足于严谨的市场调研与科学的目标客户群分析，从项目自身特质入手，在充分利用项目优势，规避不利因素的原则下，为项目提供具备实际可操作性的宣传推广策略方案，以供贵司在营销推广过程中参考。 项目概述 项目整体数据 表1 主要经济技术指标 主要经济指标 总占地面积 2.76公顷 面积单位（平方米） 总建筑面积 97180㎡ 住宅 53286 高层住宅建筑面积 42330 小高层住宅建筑面积 10956 公建建筑面积 17342 公寓建筑面积 8812 地下建筑面积 17740 机动车停车面积 12185 非机动车停车面积 2973 储藏及设备间面积 2342 水设施建筑面积 240 地上容积率 2.88 绿化率 35% 公寓总套数 164 套 地下容积率 0.64 总户数 454 户 机动车位 345 个 总建筑密度 0.35 总人数 1453（3.2人/户） 地下 320个 地面 25个 各建筑单体数据 住宅部分 表2 物业单体户型配比 西南楼 编号 套内建筑面积（㎡） 套型建筑面积（㎡） 套数 总房源比例 销售房源比例 A1 113.59 128.35 32 5.17% 7.19% A2 96.26 108.77 64 10.34% 14.38% A3 115.32 130.31 32 5.17% 7.19% A4 93.75 107.88 32 5.17% 7.19% A2 96.26 110.77 32 5.17% 7.19% 表3 物业单体户型配比 东南楼 编号 套内建筑面积（㎡） 套型建筑面积（㎡） 套数 总房源比例 销售房源比例 B1 113.59 128.35 16 2.58% 3.60% B2 96.26 108.77 32 5.17% 7.19% B3 115.32 130.31 16 2.58% 3.60% B4 93.75 107.88 16 2.58% 3.60% B2 96.26 110.77 32 5.17% 7.19% B5 94.58 108.84 16 2.58% 3.60% B6 95.14 110.63 8 1.29% 1.80% B7 139.58 164.87 8 1.29% 1.80% B8 112.91 131.29 8 1.29% 1.80% B6 95.14 111.80 8 1.29% 1.80% B8 112.91 132.68 8 1.29% 1.80% 表4 物业单体户型配比 公寓楼 编号 套内建筑面积（㎡） 套型建筑面积（㎡） 套数 总房源比例 销售房源比例 E1 64.97 84.46 14 2.26% 3.15% E2 32.04 41.65 48 7.75% 10.79% E3 43.47 56.51 16 2.58% 3.60% E4 31.45 40.89 7 1.13% 1.57% 项目住宅分两部分，西北楼和东北楼为拆迁户安置用房；东南楼和公寓楼为对外销售房源。下文将针对面向市场外销售部分进行如下分析。 商业部分 表5 各物业单体户型配比 面积区间 45--60㎡ 100--200㎡ 201--250㎡ 250--300㎡ 3