2010岳阳昌友凯旋城一期营销策划方案.docVIP

岳阳·昌友凯旋城一期营销策划方案 德思勤（湖南） 二零一零年三月 目 录 项目定位回顾 项目一期战略发展定位 项目一期产品构成 一期客户定位 形象定位 关键营销节点确定 工程进度进展状况 咨询时间 入市时间 认筹、解筹时间 营销阶段划分 营销阶段划分 工程进度要求 项目一期营销推广战略 项目一期核心价值体系 一期推广主题定位 一期营销战略制定 一期营销策略 一期推广费用预估 媒体投放计划 各销售阶段实施方案 诚意客户积累阶段 认筹阶段 解筹暨开盘阶段 热销及持续热销阶段 定位回顾 物业定位 城市中心 30万㎡高层纯粹社区 本项目以高层为主，以特色精致园林构成适宜居住的生活社区。 形象定位 上城建筑 荣耀府邸 重点突出项目的产品特性，以光辉荣耀的形象出现在市场上，给岳阳市民全新的感觉。 推广主题 项目整体推广主题：上城建筑 荣耀府邸 二、项目一期战略发展定位 1、项目一期产品构成 1.1一期经济技术指标 占地面积：72822㎡ 建筑面积：295330㎡ 其中，住宅：237210㎡ （由1、2、3、4、5、6、7、8、 9、10、11、12、13、14栋组成） 一期推出：1、4、7、10、11栋 商业（含会所）：9540㎡ 幼儿园：3260㎡ 居委会等配套公建：680㎡ 停车数:1230辆，地上200地下1030辆 计容积率的建筑面积：254460㎡ 容积率：3.44 住宅户数：1828户 1.2一期产品总体构成状况 两房两厅：三房两厅：四房两厅：复式户型比例为8：81.5：8.6：1.85，一期户型平均面积约为127㎡. 昌友·凯旋城一期普通住宅户型汇总统计 　户型 建筑面积 面积比 套数 套数比 两房两厅 4565.6 5.30% 52 8.00% 三房两厅 68240.8 79.27% 530 81.54% 四房两厅 10287.2 11.95% 56 8.62% 复式 2997.2 3.48% 12 1.85% 　合计 89898.8 100.00% 678 100% 从上述项目一期产品可以清晰地看出：约8.9万平米的住宅产品是本项目一期营销推广的核心。 本方案将重点围绕项目一期住宅产品展开营销推广策略。 2、一期客户定位 在本项目一期推出的产品中，三房以下产品仅占总套数的约8%，且一期产品户均面积约为127平米，属中大户型产品。同时结合项目区位属性及整体定位，我司确定项目一期住宅产品的客户定位细分如下： 2.1客户来源构成 2.2目标客户群特征描述 主力客户： 长炼、岳化、纸厂、华能电厂等企业中高层领导 地理特征 八字门片区以北，城陵矶 背景特征 在企业工作多年，文化素养较高，在本单位有较大的权利，具备较强的经济承受能力 心理特征 面子观念强，有一定从众心理，喜欢与业内朋友群居 行为特征 在外应酬时间多，真正居家时间少；经常出入高档场所，见多识广 需求特征 二次以上置业，对价格敏感度不高，多与父母同住，需求户型面积舒适，要求小区环境好，安全性高，适合老人和孩子居住与休闲 市区及入住开发区的政府机关公务员 地理特征 岳阳市区 背景特征 有单位一定权利，具有较为稳定的经济收入和一部分灰色收入，处于事业的上升期，具备较强的经济承受能力 心理特征 对未来预期收入较好，生活稳定；有一定的投资意识 行为特征 行事低调，不喜欢生活太过张扬；不希望家庭情况被别人了解 需求特征 要求小区环境好，安全感强，需求户型相对舒适；多与家人同住 市区及周边私营企业者 地理特征 岳阳市区，周边县市 背景特征 经商时间较长，有较为雄厚的经济基础；文化程度普遍不是很高 心理特征 有求富求贵心理；善于精打细算，有较好的投资眼光 行为特征 喜欢结交圈内朋友；善于快速反应，迅速抓住投资机会 需求特征 看重物业的升值和投资潜力，对小区安全性有较高要求；不一定自住，面积适中即可 教师、医生等专业人士 地理特征 岳阳市区 背景特征 收入稳定，有一定经济基础；工作环境相对舒适，生活规律性强 心理特征 注重细节，希望物超所值；较爱面子，自尊心强 行为特征 居家时间多，极少对外应酬；生活相对单调，对物质享受要求不高 需求特征 对总价敏感度较高，需求面积相对紧凑；对小区环境要求高 次要客户： 周边县市入调岳阳市区的政府公务员及周边县市私营企业者 地理特征 岳阳周边县市，主要以平江、汨罗为主 背景特征 收入稳定，有一定经济基础；处于事业成长期，未来收入持续走高 心理特征 希望通过在市区置业真正融入城市氛围，享受城市生活 行为特征 希望尽快建立在新环境的人际网络关系，对外应酬多 需求特征 对总价敏感度较高，需求面积相对紧凑；对小区环境要求高 边缘客户： 外地工作的岳阳籍投资客户