2010年01月20日首创沈阳胡台项目市场与定位报告.ppt

* 价格定位 产品定位 市场初步定位 客群定位 项目定位 * 项目定位 市场初步定位 * 城市新区 生态度假小镇 市场初步定位 核心卖点： 首创品牌效应明显； 优秀商业奥特莱斯的配套拉动； 享受便捷的城市轻轨资源； 栖鹤湖景的景观资源； 温泉的城市稀缺性 市场定位： * 客群定位 市场初步定位 * 中期 远期 城市·新中产 区域：胡台、沙岭、新民区原住民、城市郊区、工业园区地缘性客户 工作：政府、企业中高管、投资客、原住民及周边企业工人 家庭规模：1-3人/户 看重该地块景观资源，对于稀缺的温泉资源认可，喜欢田园式慢节奏生活，对于生活品质有一定追求，注重劳逸结合 中产和全省范围内的中级财富阶层 区域：铁西、于洪等沈阳西部城区中高端客源 工作：政府、企业中高管、私营业主、投资客 看重区域的完善配套，新城的规划理念，在拥有良好景观资源的前提下，又享受到新城带来的都市生活，拥有明确的投资眼光。 市场初步定位 * 产品定位 市场初步定位 产品定位说明 近阶段该区域客群主要分为地缘性客户、养老型客户及休闲置业型客户 地缘型客户 养老型客户 休闲置业型客户 多层 洋房 多层 洋房 联排或双拼 小高层 多层 洋房 联排或双拼或独栋 该部分产品认可度最高 可以作为主力开发建筑形式 该部分产品最大限度利用景观资源提升整体品质，拉高利润 该部分产品是未来利润值体现但针对目前市场建议押后开发 * 建筑选型 双拼、联排、低密度花园洋房为主 独栋、小高层为辅 市场初步定位 容积率建议 0.8~1.2 * 价格定位 市场初步定位 * 标准基价设定 市场初步定位——住宅价格定位 建筑形式 售价 小高层 1800 多层 2200 洋房 2400 联排\双拼 4000 独栋 6000 保底成本粗步设定 建筑形式 容积率 单方土地成本 单方建筑综合成本 单方楼面价 单方总成本 类独栋 0.4 300 3500 750 4250 联排 0.65 300 3500 462 3962 洋房 1 300 2600 300 2900 多层 1.2 300 2600 250 2850 小高层 1.8 300 3000 167 3167 涨幅确定 市场初步定位——住宅价格定位 销售时间 销售价格（元/平米） 涨幅 2010.1 （标准基价） 小高层 多层 洋房 联排 双拼 独栋 5% 1800 2200 2400 4000 6000 2010.3—2011.3 1890 2310 2520 4200 6300 5% 2011.3—2012.3 1985 2426 2646 4410 6615 5% 2012.3—2013.3 2084 2547 2778 4631 6946 5% 2013.3—2014.3 2188 2674 2917 4862 7293 5% 2014.3—2015.3 2297 2808 3063 5105 7658 5% 2015.3—2016.3 2412 2948 3216 5360 8041 5% 2016.3—2017.3 2533 3096 3377 5628 8443 5% 2017.3—2018.3 2659 3250 3546 5910 8865 5% 2018.3—2019.3 2792 3413 3723 6205 9308 5% 2020.3—2021.3 2932 3584 3909 6516 9773 5% 2021.3—2022.3 3079 3763 4105 6841 10262 5% 2022.3—2023.3 3233 3951 4310 7183 10775 5% 按照目前的价格梯度 独栋及联排产品在10年可以实现纯利润回流，但销售速度会很慢 洋房、多层产品如果实现净盈利应该在2014~2015年 小高层产品在22年实现盈利 注：以上是综合成本及5%的年增长率做的保守型预算 小结 从综合角度分析来看，产品形式以多层、洋房、联排为主，独栋、小高为辅是可操作的 但从区域内盈亏平衡点来看，小高层产品押后开发比较安全，也建议前期规划可以只考虑联排、洋房等低密度产品 目前从年增长率设定来看考虑的是5%的保守数字，购地前要充分考虑市场快速变为利好需要调整后期规划指标（容积率等）的因素，保证全案的利润最大化 成本核算中设定的指标也属北方施工的平均直接成本，但没有考虑到财务等成本因素，从粗测来看，若建筑形式保留目前区域内的多层产品形式，短期内并不能摆脱亏损销售的现状。 * 城市研究综述 1 市场初步定位 3 本项目应特别注意的