2010年11月无锡崇安xdg.pptVIP

无锡崇安 XDG-2010-41地块分析定位报告 锡沪路建材市场的面积与物业形态调查结论 1、市场主力户型面积：40-60平米之间； 2、地下一层为整层出租、一楼小面积分割,灵活组合； 3、商住主力面积分割控制在40至60平米以内； 4、开间4-5米,进深8-10米； 5、二楼三楼：100-200平方米/间；  商业体量控制在50000平方米左右； 无锡崇安 XDG-2010-41地块分析定位报告 其他细节部分产品建议 无锡崇安 XDG-2010-41地块分析定位报告 其他细节部分产品建议 经过进一步分析后，不建议引进桑拿洗浴或KTV之类娱乐性商业 原因在于: 足浴洗浴桑拿对租金敏感程度较高（一般在1.2元/天/平米之下） KTV演艺吧尽管对租金承受较高（无锡市区可达2元以上） 但是在锡沪路周边市场需求有限；需求面积较大（1500平米左右） 尽管单价低但总价高，不利于销售，也不利于收益最大化 对主营商业的销售无促进作用。 无锡崇安 XDG-2010-41地块分析定位报告 其他细节部分产品建议 营销主题 结合企业文化与锡沪路建材市场的特殊性，提出概念：  无锡软装市场新地标 无锡最大品牌灯具城 打破原先软装市场零散分布的局面 建立起统一规划的无锡第一软装城 权威、时尚、品质是其作为新地标的特征  无锡崇安 XDG-2010-41地块分析定位报告 其他细节部分产品建议    无锡崇安 XDG-2010-41地块分析定位报告 营销模式 无锡崇安 XDG-2010-41地块分析定位报告 a) 直接销售   直 接 销 售 无锡崇安 XDG-2010-41地块分析定位报告 b) 先招商后售 先租赁招商，然后带租约销售给投资者 在这个模式中还需要考虑 真招商与假招商两种手段 制造商家高度关注 商业价值备受追捧 商业前景看好的局面 诱导投资者购买 实现事半功倍的效果 无锡崇安 XDG-2010-41地块分析定位报告 c) 返租回报模式 通过返租，降低投资门槛，给客户心理获利感受以及未来投资信心 无锡崇安 XDG-2010-41地块分析定位报告 结 论 可以采取直接销售同时配合主力商家的招商工作 以招商促进销售，以主力商家的进驻 引爆市场关注点，促进销售，提升商业价值 建议引入专业经营管理公司 利用商业管理公司作为项目卖点 同时利用管理公司的商业资源提升项目价值 鉴于区域商业氛围的成熟度以及产权式商铺的稀缺性 我司认为在营销模式上： 无锡崇安 XDG-2010-41地块分析定位报告 价格策略 无锡崇安 XDG-2010-41地块分析定位报告 周边中高档商铺价格 售价 租金 锡沪装饰 100%租赁 沿街：1.5-2.5元/平米每天 名品城 均价3万/平米 100%销售 好易家 统一经营模式 嘉饰茂 1-2楼均价3万/平米 现租金价格在2-3.5元/平米 月星家居 统一经营模式 俱崇安 均价为1-2元/平米每天 无锡崇安 XDG-2010-41地块分析定位报告 结 论 几家内铺租金高于沿街租金的市场 好艺家内铺灯具区租金高于沿街 由于灯具区尽管是内铺，但是最早运营的区域 加上在锡沪路灯具市场上占据唯一性，因此租金超过沿街部分。 整体来看,沿街部分租金在2.5-3元之间,内铺在1.5-2元间 从这一租金反算价格,显然是低估项目的商业价值。 锡沪路基本处在满租局面 结合目前各市场的陈旧现状以及所有者对长期收益的关注进行分析 无锡崇安 XDG-2010-41地块分析定位报告 定 价 根据目前市场发展情况，以及项目本身的定位，定价如下： 商业：可售面积6万平米 商场 租 金 一楼 3元/平方米/天 二楼 2 .5元/平方米/天 三楼 2 元/平方米/天 四楼 1.2元/平方米/天 五楼 1元/平方米/天 商场 售 价 一楼 30000元/平方米 二楼 28000元/平方米 三楼 26000元/平方米 四楼 25000元/平方米 五楼 20000元/平方米 无锡崇安 XDG-2010-41地块分析定位报告 定 价 商住：建筑面积3.4万平米 均价：8000元/㎡ 商住 占地面积 1.2万平米 建筑面积 3.4万平米 容积率 2.8 楼层 24 单层面积 708平米 无锡崇安 XDG-2010-41地块分析定位报告 成本核算 费用名称 费 用 建 面 楼面价格 备 注 1 土地费用 32335万元 94000㎡ 3592元/㎡ 2 前期费用 675万元 94000㎡ 71元/㎡ 商业50元/㎡ 商住75元/㎡ 3 建筑工程 安装费 13500万元 9400