第八章 其他估价方法.ppt

* * 第八章 其他估价方法 第一节 路线价法 第二节 高层建筑地价分摊法 第三节 应用举例 第一节 路线价法 一、基本原理 （一）基本概念 路线价法——对临特定街道且可及性相当的城市土地设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均水平单价并附于该街道上，此单价称为路线价，然后据此路线价并配合深度百分率表和其他修正率表，计算出临该街道的其他各宗土地价格的一种估价方法。 （二）理论依据——替代原理 （三）计算公式 宗地总价=路线价×深度百分率×其他修正率×宗地面积(日本、台湾) 宗地总价=路线价×深度百分率×其他修正率×临街宽度(欧美) （四）特点与适用范围 是一种土地的市场比较法； 适用于对大宗土地进行地价估算的方法，特别适用于城市范围内土地课税、重划、征地拆迁或其它需要在大范围内对大量土地进行估价的情况。 适用前提——有科学合理的深度指数表和其他修正率，城市街道系统完整，宗地排列整齐。 适用于市街地，主要适用于商业繁华区域土地价格估算； 需要较多的交易案例，房地产市场比较规范，能够正常运转； 估价精度与路线价及其修正体系密切相关。 二、路线价法的估价步骤 1、划分路线价区段 将可及性相当、地块相连的土地划为一个路线区段 。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，通常是从十字路或丁字路中心处划分。 2、设定标准深度 设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数。 3、调查评估路线价 选取一定数量的标准宗地 用收益法、比较法等求地价 地价的平均数、中位数、众数等 路线价 4、制作深度价格修正率表 深度价格修正率是基于深度价格递减率，即临街土地中各部分的价值随远离道路而有递减现象。最简单的是四三二一法则。 表 四三二一法则深度价格修正率的形式 临街深度（英尺） 25 50 75 100 125 150 175 200 单独深度价格修正率（%） 40 30 20 10 9 8 7 6 累计深度价格修正率（%） 40 70 90 100 109 117 124 130 平均深度价格修正率（%） 160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65.0 5、编制其他宗地条件修正率表 宽度修正 宽深比率修正 容积率修正 出让、转让年期修正 朝向修正 地价分配率修正 6、计算临街各宗地价格 （1）一面临街矩形土地价格的计算 （2） 前后两面临街矩形土地 （3） 矩形街角地 计算街角地的价格，采用“正旁两街分别轻重估价法”，即先求取高价街（也称正街）的价格，再计算低价街（也称旁街）的影响加价，然后加总。计算公式如下： （4） 三角形土地 计算一面临街直角三角形土地价格的计算公式如下： （5）其他形状：先划分成矩形、三角形，再相加减。 第二节 高层建筑地价分摊法 一、按建筑面积分摊 二、按房地价值分摊 三、按剩余技术（土地价值）分摊 *