德国不动产登记制度简述.pdfVIP

— — — 垦垦堕 Judic_alSystemsofForeignCountries 德国不动产登记制度简述 The Real￡stare R istration $ 瓣 of 髓魏鼹 一 、 德国不动产登记的理论及法律依据 权的变动和登记。此外，作为 《德国民法典》 中的实体法 《土地登记法》设置了当事人与国家机关之间土地登记的程 德国物权制度 的理论基础是物权行为理论。根据该理 序关系，规定了不动产物权如何设立、移转、变更和废止的 论，物权变动行为和引起物权变动的债权行为是两个独立的 程序规则，与民法典所确立的实体规则共同构筑了德国不动 法律行为；无论民事主体因何种原因进行物权变动，他们关 产物权变动的法律机制。另外 ， 《住宅所有权和永久居住权 于物权变动的意思表示均为独立法律行为，其效力和结果与 法》和 《建筑法》等法律也设定了相应的关于不动产登记的 原因行为没有关联，即使原因行为无效或被撤销不能导致物 程序性规范，是德 国不动产登记制度的法律依据构成之一 。 的履行行为的当然无效和撤销。因此，不动产物权的变动不 仅需要有效的债权合同，还须具备物权变动的合意，而物权 二、登记机构及审查范围 变动的合意是对物的交付行为中存在的意思表示的抽象，所 以必须有一个公示性的行为来表达或记载这一物的合意，该 德国的土地登记簿一般 由三部分组成：地产、所有权和 公示行为可以对抗第三人并且能够起到表明物的合意成立的 阻碍。登记簿按土地所有权人设立 ，一个所有权人一个号 效力。对于不动产物权，这种公示行为就通过登记来实现。 码。根据当事人的需要，在登记后可以出具登记证明 (也称 只有经过登记买受人才能取得标的物的所有权 ，出卖人才能 房产证)，证明的内容与登记簿记载的内容一致。 取得价金的所有权。而且一旦登记完成，物权行为便独立于 债权行为而存在，不因债权行为的撤销和无效而发生变更。 德国 《土地登记法》第 1条第 1款规定： “不动产登记 簿 由地方法院 (不动产登记局)掌管。不动产登记局对位于 因此，实际上，在德国一项不动产的变动需要四个行为 本行政区域 内的地产有管辖权。”德国的不动产登记局一般 完成：首先，需要买受人与出卖人签订一个债权合 同，称为 设在县一级法院，即由县一级法院中的所谓登记局具体管理 债权行为；其次，需要双方当事人签订一个专 门以移转标的 本区域 内的不动产登记事务。德国的不动产登记局虽然属于 物的所有权为内容的物权合同，称为物权行为；再次，需要 法院的组成部分 ，但它不管辖一般的民事、刑事案件，而专 双方当事人签订一个 以移转价金的所有权为内容的合同，同 司不动产登记，并且许多地方的不动产登记局还受当地州政 样称为物权行为；最后，需要双方当事人到登记机关进行登 府的领导。尽管它不同于普通法院，但不动产登记局的本质 记。物权合意与登记的结合才发生不动产物权变动的效果。 仍然是法院，其登记行为具有司法性，而不具有行政行为的 性质。从而其登记的效力与初审法院的判决相同。按照德国 由于德国采用了物权与债权的分离原则，物权的合意和 《土地登记法》的规定，因不