2011年中润苏州中心市场定位上.pptVIP

中润苏州中心市场定位方案 2011-03-14 第一部分：苏州房地产市场概况 （09、10年一级、二级、三级市场、政策等） 第二部分：商业地产发展概况 （一、苏州近年来商业地产发展情况） （二、苏州商业地产展望） * 1、苏州全市固定资产投资平稳增长，社会消费水平快速提升 10年苏州固定资产投资总额为3617.82亿元，占全市GDP总额的40%，城市基础设施建设以及房地产发展得到快速发展； 10年苏州社会消费品零售总额为2407.89亿元，保持19%的年增长势头，城市消费水平和消费能力快速提升。 数据来源：苏州统计局网站 2、苏州全市口人逐年递增，增长稳定 目前，苏州人口总量呈现稳步增长迹象，10年年末全市户籍总人口637.66万人，保持逐年稳步上升的趋势，比上年增加4.37万人，其中市区户籍人口242.48万人，比上年增加2.27万人。 截止到2009年12月，园区人口32.7万。 数据来源：苏州统计局网站 3、第二产业为苏州核心支柱产业，第三产业呈逐年递增趋势 第二产业一直是苏州的支柱产业，其城市较强的竞争力和经济地位也是拜强大的第二产业所赐，第三产业一直属于苏州整体发展的软肋，但随着城市的深入发展，其产业转型和城市综合水平的提升也日益明朗，第三产业占据经济的比例也逐步提高，城市转型带来的后续效应将日益显现，苏州将向更加国际化和综合型的城市发展。 数据来源：苏州统计局网站 苏州全市历年房地产投资与固定资产投资相关指标 数据来源：苏州市统计公报 -12.77% 0.1 13.64% 0.87% 24.41% 2967.35 9.79% 724.34 2009 7.3% 1.33 21.9% 29.2% 25.9% 3617.82 10.40% 935.80 2010 16.45% 2.5 10.64% 27.09% 27.50% 2611.16 10.72% 718.08 2008 8.03% 1.7 12.01% 20.03% 23.94% 2360 9.91% 565 2007 -0.60% 1.0 12.67% 12.07% 22.34% 2107 9.77% 470.7 2006 5.36% 1.3 20.27% 25.64% 22.46% 1870 10.43% 420 2005 77.56% 8.5 10.36% 87.91% 21.50% 1554.8 9.69% 334.3 2004 -8.20% 0.9 73.94% 65.74% 12.63% 1408.9 6.35% 177.9 2003 房地产投资/GDP 亿元 增速差 增速比 固定资产投资增速（%） 房地产投资增速（%） 房地产开发占固定资产投资比重 固定资产投资（亿元） 房地产开发投资 年份 4、苏州市房地产开发投资保持平稳增长 苏州市房地产开发投资额占GDP的比重从2003年的约6%，逐渐稳定到2004-2010年的9-11%之间，维持在较稳定的水平，苏州市房地产业保持健康稳定增长。 5、苏州市住宅市场由供求平衡转向供不应求态势 10年苏州供求市场受宏观政策影响明显，1-4月份上市量体的增加，处于供不应求态势；4月份后，市场受出台政策的影响，成交量大幅缩水，在8月趋于平衡；“金九银十”的到来，成交量快速增加，由于9.29新政，供求逐渐趋于平衡，随着春节各项目推量的减少以及市场需求的加大，市场转向供不应求。 6、成交量受政策影响波动明显，但价格持续坚挺，一路上扬再度过万 4.17政策 10年苏州市场受宏观政策影响明显，4.17政策的出台对市场打击较大，成交量有所下滑；随着9.29新政的出台，市场下滑幅度不大，呈现波动走势，购房者心态回归理性。 9.29政策 1.26政策 随着苏州高端购房者数量和高端住宅供应的快速增长，高端住宅成交呈现快速增长态势，自10年1月以来，180平米以上户型成交133.5万平米，与首置和改善型需求呈三足鼎立之势。 7、10年1月以来180㎡以上高端住房成交133.5万方，市场份额快速攀升。 数据来源：苏州房产信息网 2010年1月-2011年2月成交房源中，吴中区继园区以146.72万方的成交量遥遥领先，已经成为苏州住宅市场的最热点区域之一。 8、吴中区目前已经成为苏州住宅市场的热点区域 数据来源：苏州房产信息网 9、住宅二手房市场——受政策影响明显，整体呈下滑态势 10年4月及9月成交量形成井喷之势，整体受政策影响明显。 二手房住宅类成交与普通商品房市场走势相类似，受新政影响严重，观望情绪持续影响市场走势。 商品住宅市场与二手房市场成交比率逐年降低，10年成交比2.1。 在新房源供应不足和价格飙升环境下，购房者的视线转向了二手房。新房市场成交均价走高对二手房价格行情起到了推动作用。 2010年苏