2012年全国写字楼产品品质全面研究.docVIP

写字楼产品品质研究 第一部分 写字楼周围的社会环境 随着社会环境向复杂化和高度化的发展，人们对写字楼功能的要求也变得多样化，写字楼作为社会产品，具有很强的社会性特点。和写字楼有关的社会问题主要包括： 1.将写字楼作为社会资产 2.保护地球环境 3.舒适性(Amenity) 4.信息化 5.灵活性（办公楼使用上的自由度） 6.安全对策 7.无障碍 8.设备管理(Facility Management) 第二部分 从规划的角度对写字楼产品进行研究 1.项目用地在城市规划中所处的位置 项目用地的土地性质？——项目用途是否与土地性质相符合？ 项目用地所在区域的近期、中期、长期的发展规划？ 项目用地与城市中心区域的关系？ 项目用地与周边环境的关系？——项目用地所在区域的社会情况与该项目是否适合？ 项目用地的自然环境情况： 项目用地的地质条件，包括：土质、地耐力、断层 项目所在地的气候条件，包括：最大风速、主导风向、平均、最高和最低的温度、湿度 项目其他环境：周围的噪音、煤气、电波干扰、污染等 2.描述项目用地的主要控制性指标： 高度： 容积率=建筑物建筑面积/建筑物占地面积 建筑密度=基底面积/占地面积 绿地率： 停车数量： 干道开口位置： 3.城市设施对项目用地影响的具体内容： 公路网——周围道路现状及道路规划、交通限制、通往项目基地的允许开口位置； 附近停车场——周围已有停车场位置、容量 煤气——位置、容量、煤气调压站位置 自来水——位置、容量、允许接口位置 电气——位置、容量、高低压变配电要求 电话——位置、容量、是否能达到本楼要求的门数 下水道（雨水、污水）——位置、容量、允许接口位置] 热力——位置、容量、城市热网情况、热力点规模 北京公共建筑控制高度与容积率对照表(市级商业地区不在内) 地区控制高度 7m 10m 13m 18m 30m 45m 60m 80m 容积率（建筑） 0.3 0.5 0.7 1.0 2.5 3 3.5 4 注：本容积率的假定条件为平均层高3米，层高高于3米时，容积率按比例降低。 4.写字楼项目需要与城市规划相适应： 适应城市规划对于土地综合利用的要求，对用地进行地下、地面、地上的综合利用。如地下布置车库、地下通道；地面层及裙房布置商业服务设施、办公楼出入口等；高层布置办公楼。 适应城市规划对于交通组织方面的要求，包括机动、非机动交通，人流货流路线、步行路线的组织。 适应城市规划对城市公共空间规划的设计，包括空间的功能、大小、尺度、高度和造型等要求。 适应城市规划对建筑物之间关系方面的要求，包括周围建筑物的和谐统一等。 附件： 1.现场调查表： 1.功能地区 特别用途区、防火指定区等 2.道路宽度 每条道路的宽度 3.规划道路 位置和事业年度 4.占地实测量图 包括占地周围地区 5.现场照片 包括相邻建筑物和道路等 6.要注意事项 每个冻害和盐分污染地区的注意点 7.事前协商 同每个行政机关必要的协商事项 8.地质调查 包括液状化和地基下沉等 9.上水道 铺设的位置、管径、深度 10.下水道 排放方式、管线、测沟 11.煤气 种类、管径、压力 12.地下水 常水位、涌水量 13.电力 用户电压、方法 14.电话 引入方法、电缆型号 15.电视 电波的方向、种类、电波的干扰 16.CATV CATV局，将来规划 第三部分 从产品设计的角度对写字楼产品进行研究 1.建筑设计： 1.1高、低层设计： 写字楼的实例中有相当多由高层部分和低层部分有机地组合起来，所谓高层部分是办公用房高层主体；所谓低层部分是多功能的低层裙房，或者是另建设、的低层建筑。高层主体形成高耸的竖向体量；低层裙房形成扁平的横向体量，高低有别，富有变化。这是相当多的现代写字楼在宏观上最基本的平面布局和形体 特征。高低层设计具有以下特点： 满足功能的不同用途：由于办公层的设计目的主要是满足办公的功能要求，提高办公效率，所以这部分用途相同的平面就可以重叠起来，尽量做到高层化，以提高整体经济性。但从地下层到一、二、三层用途复杂、公共性很强，往往根据不同的要求和用地情况，设计成不同形态的低层部分，确保高层部分适当的尺寸；高层部分受结构合理性的制约一般是较小的柱网；低层部分要满足大厅，多功能厅的大尺度柱网的要求，同时要考虑地下车库停放车辆的合理柱网。 确保公共空间独立于办公部分的交通路线，在低层部分便于设立多种人流各自出入口； 考虑日照条件对邻地的影响：往往将部分裙房置于高层部分的日影区内，减少对邻地日照的影响，更充分利用土地； 丰富立面及体型，利用低层部分做屋顶庭园或平台：同时由于低层裙房与周围建筑尺度相接近，又使人们与高层主体隔开一定距离，大大改善了人们对高层临近时的尺度感受，增加人与建筑物的