2012年上海协和城营销策略报告1.pptVIP

顶级会所,品位服务奢华 1000m2 (五大功能空间) 200m2酒吧 180m2博彩室 160m2SPA馆 160m2雪茄酒吧 300m2健身房 （細則） 2 前情提要： 经过第一次提报商讨，中原与各位开发商领导 达成目标 共识： 1、产品定位——静安·菁英国际御所，服务式公寓。 2、客户定位 ——他们还是以上海市投资客户为主，港澳、外籍客户及上海江浙客户为辅。 根据领导提议，本案将对上次报告的竞品分析、补强建议、营销策略 做更为细化的方案，以完成今年年底3个亿的销售目标。 5个月 ，完成3个亿的目标 本案目前面临以下问题： Q1： 价格价值 Q2：如果超越最热销竞品楼盘，本案有机会完成目标么？ Q3：老盘新买，如何包装？ 品质 价格 销售策略 中原优势 推广 包装 CONTENT 市场竞品观察 产品补强建议 营销执行 1 2 3 4 销售保障 5 服务建议 市场竞品观察 1 上海市中心酒店式公寓整体成交解读 受供应量影响，目前市中心酒店式公寓目前月均成交10-30套左右，单价通常在33000-42000元/㎡之间。但高端产品或高性价比产品入市仍能引爆市场。 二十一世纪大厦新开盘、当月成交81套，均价103，000。占当月成交的8成。 中海万锦城27600开盘，当月成交52套；海伦国际27200开盘，当月成交64套。 时间　 成交套数（套） 成交面积（万方） 成交均价(元/㎡) 2007年 11213 69.4 13884 2008年 6883 41.7 15648 2009年 12831 74.1 12941 2010年 8647 51.7 14993 2011年 10273 60.7 16621 上海酒店式公寓历年去化状况 注：以上统计为上海市0-100㎡办公产权房成交信息 数据来源：佑威机构 近5年上海市酒店式公寓产品去化相对平稳，年去化量保持在50-70万/年，年均去化套数在10000套/年左右； 近年全市酒店式公寓成交均价呈缓慢上升趋势。 上海市中心酒店式公寓整体成交解读 2006年 项目名称 区域 环线 售价（元/㎡） 金沙丽晶苑 嘉定 中外环 9632 凤阳路601号酒店式公寓 静安 内环内 17788 嘉和美舍? 虹口 内环内 11950 金隆大厦? 浦东 内环内 22565 鼎天商务公寓? 长宁 内中环 16153 碧海现代苑? 浦东 中外环 8802 盛第大厦? 浦东 内环内 10408 宝华现代城? 闸北 内中环 17247 海泰时代大厦 虹口 内环内 22435 宏南投资大厦 浦东 中外环 9891 2007年 项目名称 区域 环线 售价（元/㎡） 碧海现代苑 浦东 中外环 9176 上海兴力达国际广场 普陀 中外环 11000 嘉和国际大厦 虹口 内环内 14511 绿地科技岛 闵行 外郊环 19602 安亭俱乐部一条街D地块 嘉定 外郊环 5841 嘉汇国际广场 徐汇 内环内 24537 禹洲国际大厦 浦东 中外环 13734 中惠广场 浦东 中外环 11264 金桥中环大厦 浦东 中外环 11088 中环滨江大厦 浦东 中外环 15625 2008年 项目名称 区域 环线 售价（元/㎡） 徐汇御苑 徐汇 内环内 18029 禹洲金桥国际大厦 浦东 中外环 17959 上海九久青年城二期 松江 外郊环 12050 嘉正国际大厦 嘉定 外郊环 9247 绿地东海岸国际广场 浦东 外郊环 20912 奉贤绿地翡翠国际广场 奉贤 外郊环 10297 上海九久青年城一期 松江 外郊环 14149 绿地时代商务园 奉贤 外郊环 14765 松云水苑 松江 外郊环 7389 长风2号（西）地块 普陀 中外环 23787 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 上海市中心酒店式公寓整体成交解读 2009年 项目名称 区域 环线 售价（元/㎡） 上海周浦万达广场 南汇 外郊环 11250 禹洲燕海国际大厦 浦东 外郊环 15953 绿地峰汇商务广场 南汇 外郊环 9298 上海九久青年城二期 松江 外郊环 10616 珠江假日广场 松江 外郊环 7535 三湘商业广场 松江 外郊环 17621 上海泗泾五金城 松江 外郊环 6583 安亭镇泽普路577号 嘉定 外郊环 12121 绿地丰翔新城 宝山 外郊环 8273 旭辉世纪商务广场 普陀 内中环 21508 2010年 项目名称 区域 环线 售价（元/㎡） 上海江桥万达广场 嘉定 外郊环 13904 绿地丰翔新城 宝山 外郊环 9462 福产财富广场 嘉定 外郊环 12376 金山国际贸易城 金山 郊环外 5235 沪东财富国际广场 杨浦 内中环 22618