上海筑诚2009年11月嘉定半岛大厦投标方案.ppt

销售执行 异地销售驱动的整合营销 卖点梳理 面对嘉定新城每年增加的约5亿元的巨大家居市场定位的时尚家居产业促进平台。 嘉定新老城区交汇处，新城建设以及人口的导入带来巨大市场潜力，交通便利。 多功能商住办展示复合体 区位 优势 定位 优势 产品 优势 30~50㎡的小面积虚拟分割销售，利于小额投资客进入 销售 优势 巨大财富：新城核心，潜力无限 升值空间：城市觉醒，繁华升级 EGO旗舰：潮流首选，时尚地标 是什么将两位不同时代的伟人联系在一起？ 是民族？ 还是历史？ 什么是才是这两位相隔千年的伟人的共同点？ 是国籍？ 还是信仰？ 大迂回！ 营销策略 由外而内，迂回包抄 渠道：针对投资客户多渠道行销，配合品牌活动邀请客户 形象：在嘉定本地建立良好的项目形象，形成口碑效应 筑城渠道：全国逾20个分销代理点 户外阵地：沪嘉高速沿线、嘉定城区高炮、周边道旗 网络阵地：项目官方宣传网站，便于外地客户浏览查阅 现场阵地：现场销售中心、样板示范单位等 行业协会：建筑装饰室内设计协会、上海市内设计协会等 银行渠道：银行客户经理合作团队等 客户定位 客户来源： 由筑诚各分销单位带来的外地投资客户 各地区代理机构带来的投资客户 由于项目热销而带来的上海地区投资客户 客户特征： 认同本项目的产业发展规划 认同本项目未来升值潜力 有投资意愿，喜欢跟风投资 客户背景： 经常在全国各地进行房地产投资，有雄厚的经济实力，专业的购房客户，通常来自江浙地区 投资客 黑龙江 内蒙古 山西 湖南 南京 温州 上海 EGO意为：个性时尚 项目最终消费群体多为70、80购房者，个性、时尚、潮流的定位契合 本案最终消费者的生活理念。 以中规中矩的的方框为LOGO外围，配合以色彩鲜明的主体内容，寓意“小空间，大生活”的家居装饰本质。 以对比鲜明的红色以及黄色为项目LOGO的主色调，辩识性以及可记忆性强，且多样的色彩与本案所推崇的商业氛围贴合，并有利于后期销售物料以及各种项目包装的延伸。 LOGO 推荐 整个LOGO以EGO为主体，易于理解便于传播，整体简洁明快的风格，更突出项目的家居展示意味 线条的变化以对比强烈的红黄两色拼贴，两暖色象征企业不断发展的趋势和锐意进取的精神 LOGO 推荐 LOGO 推荐 整个LOGO通过4种色彩对比展现时尚、个性、人性化的形象空间 LOGO下方用抽象的沙发形象表现整个广场的主题定位——时尚家居饰品 整个LOGO体现的是活泼的时尚个性，符合现代年轻一代消费者的审美情趣 LOGO 推荐 如何在刚刚觉醒的新城占有一席之地？ 销售的问题：如何在尽可能短的时间里快速回笼资金？ 招商的问题：如何平衡招商与销售之间的关系？ 推广的问题：如何在严控费用的情况下获得良好项目形象？ 销售方式 焦点 租售并举 销售手段 销控原则 有效增加自有资金投资，同时强效锁定客户 项目启动初期（工地包装完成）即开始全面的客户蓄水活动，利用外地客户对嘉定本地楼盘价格以及销售情况的信息不对称，着重树立项目的形象以及区域性价比，并在第一时间将意向客户转变为购买客户。 贷款 资金 自有 资金 广告投入低 客户锁定精准 销售手段 焦点 租售并举 销售手段 销控原则 有效锁定客户，增强购买意愿以及最终成交率 项目启动初期（工地包装完成）即开始全面的客户蓄水活动，利用外地客户对嘉定本地楼盘价格以及销售情况的信息不对称，着重树立项目的形象以及区域性价比，并在第一时间将意向客户转变为认购客户。 上海 地区 嘉定 地区 外地 客户 核心客户 重要客户 游离客户 操作简单 广告投入低 销售手段 焦点 租售并举 销售手段 销控原则 全面推出，分片保留。 按“金角银边”原则，可预留几套铺皇之皇，采用特殊的销售方式销售，如拍卖，以抬高价值，抹杀价格理性。 原则三 预留足够的优质铺位，分批推出。在公开发售前预留充分的优质铺位，公开发售后分批推出，确保每次活动均有优质铺位放出时分批放出，每次放号均会制造一轮抢铺高潮。 原则二 认筹期间限量推出铺位（如只推30套），解筹当日引起客户的抢铺火爆场面，再根据认筹情况加推部分铺位。 原则一 销控原则 焦点 租售并举 销售手段 销控原则 租售并举 售后返租，增强项目信心及性价比 商业项目从初期到稳定期需要3-5年的发展时间。依据本案实际情况，3年的返租期限较为合适，一般商业项目投资回报率为6%~10%，本案可暂定投资回报率为8%。 经营面积与销售面积分离，降低投资门槛 商业部分进行小面积产权分割，依据以往项目经验面积30~50㎡是最受投资者欢迎的面积范围。 焦点 租售并举 销售手段 销控原则 以招商推动销售，以销售促进招商，以租带售，实行返租销售，成立专业的管理公司，统一招商，统一经营管理，制定高额投