恒大与万科那些事儿.doc

恒大与万科的那些事儿 　　从年销售百亿到千亿，再到3000亿，6000亿，万亿，中国地产商对规模的痴迷从未停止。在这个游戏中，万科一直是领跑者。挑战者如融创、绿城、绿地、恒大等一直紧随其后 到了2016年，竞争变得非常激烈。2805.8亿，这是中国恒大2016年前三季度的销售业绩，超过万科的2629亿，成为前三季的第一 恒大信心满满，如果没有意外，它将连续在四季度继续领先，从而在2016年度一举超越万科，地产“一哥”的位置再次成为业界关注的焦点。多位地产商人士指出，地产龙头老大宝座的更迭，折射了行业整合并购的大趋势 恒大与万科之间是有渊源的。且不说二者都是以广东省为大本营的中国房产巨头，就是连续多年的榜首之争以及最近一段时间的股权新闻，都把恒大、万科两个名字紧紧地捆在一起。10年前，中国楼市最精彩的戏码是万科、中海争霸，5年前，人们乐于关注万科的产品更新、王石的珠峰之行，而最近3年，万科与恒大之间的竞争，已经渐起风云。到2016年，随着恒大20周年大庆（楼盘）、首次进入世界五百强榜单以及前九月业绩反超万科，恒大已经不再是万科8年榜首的背景，一个属于恒大的时代悄然拉开序幕 在这场“民生”恒大对决“三好”万科的竞赛中，恒大已经领先了半个身位，“恒大逆袭万科”也颇具新闻点和戏剧性。但仔细思考，这次竞赛的更重大意义是，无论是恒大还是万科，都给正处在供给侧改革的中国楼市，带来了许多可供参考的发展思路、值得学习的产品经验 地产之王变迁 中国房地产市场的发展史，同时也是一部地产商的规模之王变迁史。过去多年，万科一直是无可争议的行业龙头，2010年，公司销售额突破1000亿元，成为国内首家年销售额超过千亿的房地产公司 克而瑞预计，今年全年房企的销售业绩明显提升，千亿房企可能达到11家，去年这个数字为7家。其中，恒大和万科两家今年将冲击年销量4000亿元水平，碧桂园（2007.HK）有望冲击3000亿元大关，而去年国内排名前三的房企仅实现2000多亿元的水平。恒大预计，2017年-2019年，其销售额将达到4500亿、5000亿、5500亿，到2020年，年销售规模超6000亿元。按照这个速度，冲击万亿也可能就在五六年间。去年，万科宣布和万达强强联手，合作开发，双方也曾有过万亿销售的想象。克而瑞研究中心预计，随着千亿阵营的扩大，未来房企的门槛和集中度还将持续提升。其中，2016年上半年，销售金额TOP10入榜房企销售门槛为501亿，较2015年同期增加199亿元，同比增长66%；行业集中度继续上升，TOP10房企的行业集中度为18.87%，同比增加0.5个百分点 改革理念前进方向 从供给侧改革角度观察这两个企业，我们能发现，一个用20年时间坚持着“民生地产”这个产品革新的最终目的，另个则一直坚守“业主关怀”这个理念转变的最终目的，于是两个企业一起称霸市场 供给侧改革的大背景给中国楼市带来了优胜劣汰、适者生存的丛林法则。从2015年开始被频频提起的供给侧改革，有望改变整个中国的经济结构，房地产行业自然不可能独善其身。这一阶段，中国楼市之间的竞争、转型、新生、淘汰，空前激烈，一如新生纪的淘汰与天择。改革过程中的兴衰起伏，核心也不是兼并挤兑，而是谁可以走在时代前头，甚至引领一个时代。“恒万之争”的核心是改革理念、前进方向的不同 恒大与万科，这两个代表中国房地产企业巅峰的企业，自然都可以引领时代的强者。恒大代表的改革方向更符合消费者要求，于是超越了万科，开启了属于自己的时代 面对去库存的压力，万科强调生活配套的加强，从地产开发逐渐向城市配套完善转变；恒大坚持针对消费者的各种调整，甚至以“无理由退房”这样极具胆量的政策，来缓解客户的购房风险，更强调房屋的商品属性。供给侧强调“符合消费者需求”，恒大在这个环节，获得了市场、客户的认可，走在了经济改革大势的最前面 领导人决定企业性格 恒大与万科，有很多不同之处，也有很多相似之处。例如二者都是广东企业，例如万科有王石，恒大有许家印，在盛产风云人物的广东，在改革开放的这三十多年里，能够和王石、许家印并肩的企业家并不多 王石、许家印都是改革大潮中的英雄，又是完全不同的两种英雄 早期万科的很大一部分魅力来自王石。王石的个人魅力甚至一度盖过万科，达到了世人知王石而不知万科的地步。王石也乐于坚持自己的理想，将万科与王石情怀绑在一起，但是从企业发展角度，王石和万科之间的关系，尤其是近几年的两者关系，只能用“王石是万科的王石”来形容，王石对万科的掌控力越来越弱，“万宝之争”只是这趋势一种表象 而在恒大，许家印多次把握住市场风向，在市场最动荡的时候，带领恒大接连拓展全国、香港上市、多元发展，成为行业龙头，确保了企业的稳健可持续发展，更在管理和运营方面，以