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成功十步---房源精耕 讲师：詹祖雅 认识房源精耕的重要性 掌握房源精耕的策略及方法 房源精耕的重要性 房源精耕的基本策略 关于房源精耕的小结 自恋情结 期望值高 担心卖亏 报价高、多家委托 担心交易安全 实收、渴望专业服务、请军师 想尽快拿到房款 提前转款、流程简化 二、试谈 对房东： 只有谈过单的房东才会跟你有深入的接触 才能落实出真实的细节 与同行竞争时更具优势 越试谈感情越深 教育业主，业主失去以后才会珍惜，随时配合我们 对自己： 锻炼谈判能力（没有心理障碍） 第一部：亢龙有悔 明确试谈目标 第二部：飞龙在天 给业主出价、议价 第三部：见龙在田 再次落实细节 第四部：龙战於野 谈出有利的交易条件 第五部：画龙点睛 提出合理建议 第六部：双龙取水 一定要试谈到备齐材料，约好签单时间为止 第七部：潜龙勿用 以一个最需要教育房东的理由推掉 第八部：神龙摆尾 继续跟进、引导房东 自己首先要进入角色 切忌感情用事——老客户 最大的障碍是你不去做、做不彻底 试谈也可以团队配合 只有试谈过的房源你才有资格说房东稳定！ 试谈过也不能保证该房源永远稳定，必须趁热打铁，迅速成交 A、拿钥匙的好处： 看房方便、好促成、有利于精耕客户、有利于合作、有利于社区精耕、有利于集攻、有利于产品学习、利益分配 C、对业主的好处： 快速成交、节约时间、帮他美化房屋、卖个好价格··· D、钥匙管理： 要陪同、要押金、有登记、要收条、有设备且独家要专人精心保管 注意事项： 不管有钥匙与否，开门前要先敲门 装修好的房子不能碰任何东西 独家委托我们的好处： 房东稳东、快速签约、收全佣、利益分配。 独家委托对业主的好处： 多渠道花钱做广告、内部优质客户优先带看、店长及区经介入服务、做专案行销、后期优先专人服务 阳光优势： 门店多、客户多、最安全、最规范、品牌中介、口碑好、成功案例 反签的定义：业主先签单边合同 反签的好处：锁定业主 反签的话术： 任何时候都要让业主感受到你的真诚！ 任何时候让业主相信我们有能力解决他的问题！ 任何时候让业主感受到我们的付出是有价值的！ 没有成交也要维护好关系，让他转介绍！ * 房源 开发 房源 精耕 促成 签约 内部 行销 后期 服务 客户 开发 卖方服务 成功缔约 买方服务 有效 配对 带看 房源 落实 A类房子都是精耕出来的 1 业主一定需要被引导，被教育 2 精耕是快速成交的前提 3 做好房源精耕让你事半功倍 4 好房源吸引好客户 5 试谈 获取信任 掌控房源 房源精耕策略 一、获取信任 T-plan 带看 专业 亲和力 放大服务 价值 用心 2、获取信任五要素 亲和力 形象、共通点、性格、幽默感 专业 业主需要的是能帮他解决问题的经纪人 用心 做事的态度、细节 放大价值 让房东知道我们的每一步付出 带看 展示实力 获取信任 业主最关心的是成交 展示我们的实力 与业主深入交流 没有带看创造带看 带看后及时反馈 创造交流机会 增进感情 找出决策者 签约铺垫 议价 2、试谈目标 三、掌控房源 拿钥匙 独家委托 反签 三个绝招 行销公司的实力、展示钥匙柜 行销对业主的好处 如何拿钥匙 给业主适当承诺 频繁约看法，让业主感觉麻烦 成功案例教育法 第一时间要求拿 锲而不舍的精神