蚌埠市商圈调查报告.doc

蚌埠来雅百货分析报告 第一部分：蚌埠商业环境分析 蚌埠历来是重要商埠，传统商品的集散地，是皖北中心城市；其老商业中心仍主要分布在淮河路一带，它地处老城区市中心，交通便利、历史悠久。淮河路算是蚌埠市的高档商业中心，聚焦了较强的零售商业，拥有全市最大的客流量，经营中高档流行商品，同时拥有蚌埠市最大的四家百货公司。 淮河路沿街专卖店主要以运动、休闲为主，纵观市调区域内业种67家商铺，运动用品14家占比20.09%，一般休闲13家占比19.40%。区域内沿街商铺品牌性较弱，多数以江浙、南京当地品牌为主，以及一些目前国内二、三线走量品牌，如奥康、红蜻蜓、德尔惠等。 蚌埠步行街又名国货路，位于蚌埠百货大楼左侧。规模相对较小，功能单一，所以商业氛围还不是很浓厚。主要集中了女装、男装、休闲装、男女鞋、皮件、内衣、童装等主要百货业种，其中以女装业种占比最高，达33.56%，其次是休闲装及男女鞋，占比分别为15.07%、10.27%。 第二部分：蚌埠经济开发区项目优劣及机会分析 蚌埠宝龙城市广场现状 蚌埠宝龙城市广场位于安徽省蚌埠市区核心地带，总占地面积为288亩，其中城市广场商业建筑面积31.55万平方米，酒店公寓及住宅面积12.43万平方米，停车场及设备用地建筑面积约6万平方米。宝龙城市广场建筑风格地下一层，地上四层，分A、B、C、D四大功能区，泊车位高达2000余量。余2006年5月28日奠基动工，于2008年底建成，2009年初投入运营。蚌埠宝龙城市广场集购物、娱乐、餐饮、观光、文化、展示、信息、休闲、批发、交流、发布等多功能于一体，多业态经营于一身的大型现代城市中心商业综合体。 定位：超区域型国际时尚【消费体验中心】 目的：满足皖北地区广大市民购物、休闲、美食、娱乐、文化等消费需求。 消费客群：主要针对蚌埠市区及和周边市县100公里-200公里经常性消费人群及蚌埠旅游业消费人群。 消费年龄层：全年龄层 业态种类：国际连锁超市、大型百货店、家电广场、数码电子中心、影视院线、美食广场、休闲步行街、大型中餐、连锁西餐、青少年游乐中心、活水馆、名店、体育休闲、量贩KTV、咖啡厅、酒吧、迪厅、医药保健、美容美体、健身运动、洗浴城、夜总会 2、项目优势分析 (1)、一站式国际时尚购物，形成聚合优势： 蚌埠宝龙城市广场集购物、美食、娱乐、旅游、休闲、文化、游乐、居住等八大业态，多业态共汇形成宝龙城市广场的超强聚客效应。 （2）、地理位置优越： 蚌埠宝龙城市广场位于蚌埠市区的中心位置——淮河文化广场，位于城市主干道涂山路、延安路交汇处，公交102、109、120、125在淮河文化广场设停靠站，拟新增公交线路5条。宝龙城市广场距离淮河路商圈、火车站、汽车站、大学城、淮河风情园、张公山公园和主要居民区只有5分钟车程。 （3）、开发商实力较为雄厚 2006年中国房地产百强企业，中国十大商业地产运营商，有着丰富房产及商业地产开发营运经验，在当地口碑良好。 （4）、宝龙城市广场周边的高端消费群体 以宝龙城市广场为中心，半径1公里内云集了蚌埠最高档住宅楼盘，80万平方米的阿尔卡迪亚、32万平方米的沁雅花园、26万平方米的金山花园、40万平方米的名流花苑、12万平方米的新新家苑、50万平方米的宝龙城市广场、20万平方米的四季阳光花园、18万平方米的丽都园、16万平方米的米亚花园、近180万平方米的（星光、晨光、阳光、月光）小区等等，都已陆续交付。 在宝龙城市广场周边会迅速形成一个拥有10万人口的蚌埠最高消费水平的居民区。届时，在宝龙城市广场周边1公里内将会覆盖蚌埠市60%以上的高消费城市居民和70%-80%的城市消费力，成为蚌埠市基本消费的核心。 3、项目劣势分析： 品牌资源的缺乏：目前蚌埠地区百货公司内大部分品牌基本都是代理商在操作，这就意味着后续我司在操作此点时，现有的较多厂商资源难以直接发挥作用，因此在后续招商及经营过程调整过程中，无比需要与总公司加强互动及沟通，争取合作空间，同时必须在短时间内积极与当地代理商建立良好认知。 同业的影响：一方面，蚌埠市现有的百货公司，或有长期经营口碑积累，或在品牌资源上已有较好基础，因此在实际操作过程中，受到的同业干扰不能忽视；另一方面，在宝龙公司的规划中，宝龙广场会分期开两家百货，则后续必定相互之间的客层分流及干扰，对双方操作均产生不利影响。 消费习惯：由于蚌埠市民现状仍习惯于淮河路主商圈消费，对于宝龙坐在的新开发区的消费引导及消费习惯的养成，仍需一段时间的培养和引导，才能逐步建立自身的主顾客资源。 人员素质：在整个市调过程中，可以发现蚌埠市民普遍在综合素质上仍需提高，特别是服务意识的淡薄尤为明显。而这也将导致后续在人员教育训练、基本职业准则要求以及日常行为规范管理上，存在一定难度。 3、项目机会分析 一站式的大型Shopp