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用市场手段调控房地产市场 　　摘 要：美国、日本等世界强经济体在经历房地产泡沫之后，都没有避免泡沫破裂，都造成了极为惨重的后果。当前，中国也处在泡沫破裂的风险期，如果仍沿用美国、日本所谓的“经济规律”，调控手段仍然跳不出“美日手段”，就不可能稳定中国的房地产市场、避免泡沫破裂。中国与美日最大的区别是中国是社会主义国家，有社会主义制度的优势，有足够的力量使用市场手段对房地产市场进行调控，这既是美日政府“力所不及”的，也是稳定中国房地产市场的出路 关键词：房价；房地产；市场；市场手段；行政手段 中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）33-0155-02 当前，新一轮的房地产热已经形成，各地又纷纷出台限购、限贷政策调控房价。但过去8年的实践证明，行政手段在调控房地产市场上基本上是失败的。在现在这种情况下，如果继续用行政手段调控房地产市场，未必能起到好的效果，而却不得不承担巨大风险――失败的政策不仅不能控制房价，反而会刺激房价。市场手段是宏观调控的另一种手段，特点是不破坏市场运行规则，通过调节供求来实现调控，如果运用于调控房地产市场，应该能够达到降低风险和有效调控的目的 1 房地产过热市场原因分析 1.1 两种背离的供求关系 2015年统计数据显示，目前，我国建筑房屋数量已经超过居民总户数，户均达1.1套房，整体看供大于求，但从近期天津、郑州、深圳近期房地产过热的情形看，在一线、二线城市“供不应求”的态势明显，房价呈现 “井喷式”上涨趋势 1.2 局部供不应求的原因 出现总体供大于求，局部供不应求这种情况的直接原因是市场上缺少足够的房源，进一步深入分析，原因是存在“囤房”资本，导致市场流通的房屋少。据统计，2015年北京人均住房面积31.69 m2，如果按照一户一房计算，可以所有市民的住房需求，但实际情况是“供不应求”。这种情况和古代粮食市场非常相似。古代市场不健全，商人、地主丰年大量屯粮，灾年以粮换地，导致市场上流通的粮食量不稳定，丰年，农民自给自足，灾年市场缺粮，粮价飞涨，尽管政府通过行政手段救助，但灾年仍会有人饿死。当前房地产市场局部供不应求直接原因在于存在囤房资本，导致市场上的房源紧缺，房价持续上涨 1.3 囤房的主要群体 经济运行的本质是人，分析经济行为，首要的是抓住行为主体。囤房的主要群体，既有作为商业投资的“主力”，也有用来家庭投资的“散户”，“散户”的数量资本不容忽视，“全民炒房”是当前房地产市场过热的一个显著特点 1.4 2014年至2015年房地产市场热转冷原因分析 2014年至2015年，中国的房地产市场呈现由过热到平稳转化的态势，并不是政府行政调控的结果，而是十八大以来中央大抓党风廉政建设以及政府官员固定资产公开制度深入实施，让许多政府官员纷纷卖房，退出囤房群体，导致实际房源增多，房地产市场平稳趋冷 2 房地产市场状态与风险评估 从局部“供不应求”来看，影响房地产市场走势的主要因素是投资行为，而不是刚性需求，所以，当前市场状态下，房地产市场走势应该从投资收益的角度来分析。假设市场购买力足够大，设置三个系数来衡量房地产市场状态：赵振宇第一系数Z1、赵振宇第二系数Z2和赵振宇第三系数Z3 2.1 赵振宇第一系数Z1 等额本金还款法和等额本息还款法首月还款金额相等，利息最高，代表还贷过程中的最低预期收益率： 其中，r代表上个月房价增长率，d代表首付比率，p代表每平米房价， c代表月贷款利率 Z1可以衡量房地产市场的冷热状况，房价上涨预期收益率越高，房地产市场就越火热，囤房的行为也越激烈，房地产破裂后的后果也越严重。按照当前贷款利率、存款利率计算，假设首付20%，那么只要r高于0.327%，就会形成收益，只要r高于0.352%，就超过了银行存款收益，为有效投资。假设首付为30%，r高于0.286%，就会形成收益，高于0.324%，就超过了银行存款收益，为有效投资。郑州2016年8月份r值为2.96%，Z值为8.91%，意味着在不考虑房租收入的情况下，在郑州买房预期比把钱存银行收益多71.3倍，呈现过热状态 同时，这个公式还揭示出一个规律：房价上涨的预期收益率与房价高低无直接关系，而与房价增长率相关联 2.2 赵振宇第一系数Z2 假设在房价不发生浮动的理想状态下，买房者的房租最低收益率： h代表每月每平米房租，c代表贷款月利率，d代表首付比率，p代表每平米房价，s代表房租房价比 Z2主要是衡量房地产泡沫破裂的风险，如果发生房价不浮动，Z2又低于安全线，房地产市场崩盘的态势就已经形成。按照当前贷款利率计算，首付率按照30%计算，s大于0.00 286时存在收益，s大