郑州市房地产市场的分析预测.docVIP

郑 州 市 房 地 产 市 场 走 势 预 测 郑州市房地产市场的分析预测 经过美国次贷危机造成的世界经济动荡给我们留下了不可磨灭的记忆，同时也预示着房地产这个支柱性产业的发展与人们的生活水平和经济水平的关系越来越密切，而能否准确的预测房地产市场未来的走势也将给我们的生活带来很大的影响。下面将从国内的房地产行情和郑州市的民意调查来看郑州市房地产市场未来的走势： 一、 国内房地产市场分析预测 消费因素：空间有限。2008 年底以来陆续出台的消费刺激政策，如家电下乡、汽车下降、家电以旧换新、农机下乡等，对于稳住国内消费、扩大内需起到的积极的作用；但鉴于国内 “恩格尔系数+低收入增速” 的客观现状，在社会保障体系并不完善的背景下，决定了国内消费扩大的空间有限，进而对于2010 年宏观经济增长的贡献有限。根据浙商宏观小组关于“2010年零售名义同比增长18%（实际增长16%）、消费拉动GDP 增长4.4个百分点”的判断，我们认为消费的作用还在于GDP 增速的“维稳”上。 投资因素：主导引擎。在经济结构转型和国际经济环境不利的背景下，投资将在国民经济中继续起到主导引擎作用，与2009 年中央经济工作会议的“继续实施积极的财政政策”相契合。根据浙商宏观小组判断，2010 年固定资产投资同比在24%，对于GDP 的贡献仍在5.5个百分点左右，超过2010 年GDP10.2%增长率的一半。就具体的投资而言，以大规模的基础建设投资为代表的国有投资受制于财政预算的刚性，使得其持续性有限。因此，发挥民间投资成为国内经济可持续发展的重要环节，符合2009 年11 月27 日中央政治局会议中的“…，保持投资合理增长，完善和落实鼓励民间投资相关政策”，而房地产开发投资又是民间投资最为重要的组成部分。图9 显示，2007 年以来房地产开发投资增速同固定资产投资增速相比，由领先地位（平均领先4个百分点）变为落后地位（平均落后16个百分点），显示了房地产开发投资拉动经济的较大空间。 一线城市向二、三线城市过渡： 行业发展趋势 1999-2008 年，国内房地产行业发展进程充分体现了行业由一线城市向二、三线城市过渡的趋势。以国内35个大中城市为例，同时我们定义北京、上海、广州和深圳为一线城市；其余31个城市为主流的二三线城市。从房地产开发投资额指标看，一线城市的占比下降了21.22 百分点；同期主流二三线城市占比则上升了3.32个百分点，上升至38.43%。从商品房销售面积指标看，一线城市的占比由1999 年19.96%下降到2008 年的8.32%，降幅为11.64个百分点；同期主流二三线城市占比亦出现下降，但降幅仅为1.85个百分点，份额达33.17%，处于主流地位。从商品房销售金额指标看，10 年间一线城市占比降幅为20.28个百分点，2008 年的份额为21.19%；二三线城市的升幅为3.2个百分点，2008 年的份额为36.83%。我们认为，房地产行业逐渐由一线城市向二三线城市过渡，其主要原因在于土地 供给的有限性、过高房价的抑制以及城市化进程的尾声。 土地供给有限性 对于任何城市而言，其物理的土地面积是一定的，随着区域内房地产行业的不断开发，可供开发的土地在不断的减少，表现为区域内“本年购置土地面积”在不断减少，其结果是区域行业发展空间在缩小。相对于主流二、三线城市而言，一线城市房地产行业起步早、发展快，使得一线城市土地供给相对于高速发展的房地产行业出现了瓶颈，进而抑制本地区房地产行业发展。数据显示，一线城市本年购置土地面积在全国的占比已由1999 年的12.38%下降到了3.79%，降幅达8.59个百分点，可以说，从本年购置土地面积指标看，一线城市在整个房地产行业发展中的力量已经很小了。虽然，同期的主流二三线本年购置土地面积占比 下降幅度达11.44个百分点且超过了一线城市的降幅，但当前主流二三线城市的 占比仍超过了30%而处于主流地位。过高房价的抑制10 年间，一线城市平均房价较全国平均房价的溢价幅度由207.77%上升到254.73%，升幅达46.98个百分点；而同期主流二三线城市的溢价幅度由136.61%上升到139.85%，升幅仅为3.24个百分点。可见，相对于主流二三线城市而言，一线城市的房价明显地构成了对 当地居民购房的需求压制。从2008 年的房价收入比看，一线城市（11.8倍）高于主流二三线城市（7.3倍）4.5倍；从2008 年的按揭月供负担比例看，在2 成按揭、3 成按揭、4 成按揭的假设下，在优惠利率下，一线城市分别高于主流二三线城市21.4个百分点、18.7个百分点和15.8个百分点；在基准利率下，一线城市分别高于主流二三线城市26.2个百分点、22.9个百分点和19.3个百分点。基于此，主流二三线城市在房价上更