五矿柴达木广场营销方案(长沙置业通).pptVIP

销售情况 一期：底商和商墅，面积约8237.96㎡；写字楼，面积约14000㎡。 写字楼库存较多，难以去化。底商与商墅主要由于拆迁问题及风光带未呈现。 项目优势 五矿柴达木广场位于火烧沟大桥整南侧，是海湖新区门户位置，更是城区进入海湖新区的必经之路。 火烧沟大桥 海湖新区 ↑ 多巴新城 ↑ 项目劣势 本案 积住宅、商业、为一体的成熟综合体。 品牌指数：☆☆☆☆ 写字楼、公寓、五星酒店、步行街、自营百货品牌、影院等集合的超综合体 品牌指数：☆☆☆☆☆ 全商业奥莱城，大型商场奥特莱斯进驻 品牌指数：☆☆☆ 组合商圈 五四西路南岸项目已组成一条完整的商业链，从品牌及成熟度来讲，远超北岸，从直观层面来讲，客户对南岸的认可度更高，竞争优势更大。 本体小结 项目品牌、区域、交通、商业配套均有优势，但难以与周边竞品进行明显区分 在产品打造上，顺应市场，避开激烈竞争，实行蓝海战术，实现快速销售。 在业态及产品规划上打造差异化，区别于南岸项目，打造项目核心竞争力。 问题剖析 ？ 如何避开商业产品的弱点竞争 如何打造项目差异化竞争力 问题剖析 三、产品建议 Part 1 多住宅 少商业 根据城市及区域市场商业供大于求且过于饱和的状况，避免陷入商业去化难的白热化竞争环境 二期规划调整：调整产品类型，将80%以上产品规划为住宅 多住宅少商业 写字楼产品规划调整：不再规划新的写字楼 规划以下三种类型： 酒店式公寓 公寓式酒店 产权式酒店 多住宅少商业 Part 2 产品差异化打造 打造项目产品及业态差异化，区别于区域内竞争产品，塑造项目独有的竞争力卖点，引流区域内客户和截流东城区往西客户。 8090社区 旅游集散地 产品差异化思路 年轻人吃、喝、玩、乐、住的集群社区 提供游客便利，让游客享受吃、喝、玩、乐、住集散圣地 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。 公寓式酒店，简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。 产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其余时间段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。 产品差异化打造 将社群概念引入公寓运营 产品差异化打造 引进片区内唯一性主力商家，拉动人气 商业产品的销售，需要巨大的人气支撑。引进消费频次较高的大型主力店，才能带动周边的人气，同时也能带动其它商业产品的销售。 产品差异化打造 建议： 大型品牌儿童乐园 沃尔玛、家乐福 酒吧一条街 文化街区打造 火烧沟主题概念打造 完善火烧沟风光带景观，将沿风光带商业打造为酒吧一条街的概念。 产品差异化打造 四、营销策略 对本项目而言，营销需要解决的问题 知名度，让客户知晓本项目 美誉度，让客户认可本项目 认可度，让客户购买本项目 整体策略 定位上：区别竞品，高于竞品 形象上：高人一等，直指人心 推广上：扼守门户，精准传达 活动上：声势+暖场有效配合 拓客上：圈层为主，区域覆盖 将五矿柴达木广场 打造成海湖新区名片、西城区名片、西宁名片 整体定位 海湖门户、央企高端综合体 形象传达 新都会 新生活 推广策略 重点渠道： 户外大牌：扼守机场、汽车东站、火车站、共字桥等地，扼守高端客户及地缘客户。 推广策略 重点渠道： 电台：在关键营销节点，通过汽车电台，锁定有车一族等客户群体。 五矿·柴达木广场 营销方案 谨呈：五矿地产（西宁）分公司 长沙置业通投资咨询有限公司 2016.3.13 销售：快速去化，及时回款 品牌：巩固及提升五矿品牌形象 一、市场分析 知己知彼、认清形势，方能百战不殆 关键词1：逆转 2015年土地供应维持低位，商办用地降幅显著 分析总结: 2015年，全国300个城市共推出各类用地17.3亿平方米，库存存量居高不下，表明房产市场供需发生结构性变化，供需关系逆转，全国去库存化超过3年，未来需要市场调节供需平衡。 宏观市场 关键词2：降价 分析总结：2015年商品房销售价格为6827万亿元，同比上涨7.1%，主要为一二线城市小幅上涨，三四线城市保持平稳，2015年上半年各线城市房价均出现下跌，10月之后随成交逐渐好转。 一二线城市价格小幅增长，三四