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房地产投资敏感性分析 目录 第一节 房地产投资风险及定性分析 第二节 盈亏平衡分析 第三节 敏感性分析 第一节 房地产风险及定性分析 一、房地产投资风险的定义 二、房地产投资风险的基本特征 三、房地产投资风险的类型 四、房地产投资风险的定性分析方法 五、房地产投资风险的控制 一、房地产投资风险定义 房地产投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。 由于房地产投资固有的周期长、投资额大、影响因素复杂等特性，房地产投资面临的风险因素也特别复杂，风险因素引起的后果也特别严重。所以风险因素的判断与分析等在房地产投资分所中显得十分必要。 二、房地产投资风险的基本特征 客观性 不确定性 潜在性 损益双重性 可测性 相关性 三、房地产投资风险的类型 按风险的起源来分： 政治风险 金融风险 市场风险 经济风险 利率风险 商业风险 变现风险 购买力风险 拖欠风险 或然损失风险 五、房地产投资风险的定性分析方法 头脑风暴法 德尔菲法 外推法 六、房地产投资风险的控制 投资风险较小的房地产项目 通过投资组合降低风险 通过市场调查降低风险 加强管理控制风险 转嫁风险 第二节 盈亏平衡分析 盈亏平衡分析是考察拟投资开发房地产项目的建筑面积发生变化时企业经济效益变化情况，或者考察市场需求(以建筑面积多少反映)变动时，企业经济效益变化情况。 其分析目的在于寻求一个合理的开发规模．降低开发风险。 一、盈亏平衡分析的基本公式及图示 （一）不考虑税金的线性盈亏平衡 房地产投资项目的经济效益可用利润来反映。在房地产投资项目利润的计算中，有如下简单的计算公式： （二）考虑税金的线性盈亏平衡 考虑税金的线性盈亏平衡图 考虑税金的一个例子 考虑税金的另一个例子 某房地产公司打算开发一幢公寓楼，预计该楼平均单价为2000元／平方米，置地、勘察设计费等固定费用为100万元．每平方米建筑面积的可变费用(造价、管理费、销售费用等)为800元／平方米，销售税率为5％。 试计算该项目的最小开发量。 需要注意的 运用盈亏平衡法对项目最小开发面积进行计算时，需要注意以下几点： (1)销售收入是完全随建筑面积的变化而变化的。平均价假定为常数。 (2)开发量与销售量相等。因为只有开发量与销售量相等对，等式F(x)＝c(x)才能够成立。等式左边的x是销售量，等式右边的x为开发量。 (3)成本函数中，固定费用为常数，它通常包括置地、基础设施建设、勘察设计和借贷利息等费用；变动费用是建筑面积的线性函数，除单价、管理费、人工费和营销费外，还可包含有关税费等。 （三）非线性盈亏平衡 线性盈亏平衡分析是在假设销售收入和生产总成本与产销量呈线性关系的条件下进行的。而在实际中，固定成本、单位产品可变成本和售价等均会发生变动，销售收入和生产成本与产销量的关系并不是线性关系。当销售量超过一定范围，市场需求趋于饱和时，销售收入随产量的增加其上升的幅度会越来越小；当产量超过一定范围时，由于生产条件及其他因素的变化，单位可变成本会随产量的增加而快速增加。这时，产品成本和销售收入就不是产量或销量的线性函数了。在这种情况下就要采取非线性盈亏平衡分析法进行分析，下面通过图对其进行简要说明。 考虑税金的非线性盈亏平衡示意图 一个例子 某公司生产销售一种建筑材料，该项目的固定成本为28万元，单位可变成本为80元，单位销售价格为260元。现在为了促销，公司按销售量的1%递减售价，同时将按销售量的1%递增可变成本。请分析：在多大的规模内该项目将盈利，最大盈利产量是多少？ 计算 S(q)=(p-q*1%)*q C(q)=Cf+(Cx+q*1%)*q E(q)= S(q)- C(q)= (p-q*1%)*q- Cf-(Cx+q*1%)*q 令E＝0 Q1=2000 Q2=7000 项目在产量是2000～7000之间盈利。 最大盈利是对E(q)对q求导＝0时,q=4500。 第三节 敏感性分析 一、敏感性分析的含义 二、进行敏感性分析的必要性 三、敏感性分析的步骤 一、敏感性分析的含义 所谓敏感性分析，就是研究和分析由于一些不确定的变量(如价格、成本、投资、工期等)发生变化时，而导致房地产项目的经济效益指标(如净现值、内部收益率等)发生变动的灵敏程度。 如果主要变量的变化幅度很小，而对项目的经济效益指标却影响很大，则认为该项目对变量的不确定性是敏感的，这种项目方案称为敏感性方案。 通过敏感性分析，可了解当经济评价所需变量为不同值时，项目的获利性将怎样变化，据此来鉴别诸多不确定性因素中影响房地产项目获利性最敏感的变量，从而对它需特别小心地进行估测，设法尽量减小误差，以确保项目在经济上的可行性和获利性预测的准确性。 二、进行敏感性分析的必要性 一般来说，相关因素的不确定性是房地产项目具有风