第三章 物业管理机构.pptVIP

（三）对业主委员会的监管 1．对业主委员会成员的监管 2．对业主委员会机构的监管 主要指对业主委员会的备案和换届的监管。 3．对业主委员会行为的监管 （1）当业主委员会不作为时的监管 （2）当业主委员会的决定违法时的监管 第三节 物业管理的相关机构 一、房地产行政主管部门 （一）组织物业服务企业参加考评和评比 （二）负责对物业服务企业的经营资质审批 （三）对物业服务人员进行职业培训 二、相关行政管理部门 三、专业性服务企业 四、街道办事处、乡镇人民政府和居委会 五、物业管理行业协会 （一）协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策。 （二）协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议。 （三）帮助政府组织、指导物业管理科研成果的转化和新技术、新产品的推广应用工作，促进行业科技进步。 （四）代表和维护企业合法权益，向政府反映企业的合理要求和建议。 （五）组织制定并监督本行业的行规行约，建立行业自律机制，规范行业自我管理行为，树立行业的良好形象。 （六）进行行业内部协调，维护行业内部公平竞争。 （七）为会员单位的企业管理和发展提供信息与咨询服务。 （八）组织开展对物业服务企业的资质评定与管理、物业管理优秀示范项目的达标考评和从业人员执业资格培训工作。 （九）促进国内、国际行业交流和合作。 本章小结 1．物业服务企业是指依法设立的、具有独立法人资格并从事物业服务活动的企业。具有经营性、专业性、统一性和平等性的特点。物业服务企业在依据物业管理委托合同对受托物业实施管理的过程中，具有相应的权利和义务。 2．中国物业服务企业最初多以“自建自管”模式为主，随着物业管理的社会化、专业化和市场化的逐步推进，其模式逐渐向“建管分离”过渡。 3．业主是房屋的所有权人，可以是自然人，也可以是法人。根据《物权法》、《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》，业主在物业管理中享有一定的权利，承担一定的义务。 4．物业管理区域内全体业主组成业主大会。一般而言，业主大会的成立遵循以下流程：首先，报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料；其次，成立首次业主大会会议筹备组；再次，组织召开首次业主大会会议。 5．根据《物权法》、《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》，业主大会具有一定的职责，并通过召开业主大会会议来履行相应的职责。 6．业主委员会由全体业主选举而出。根据《业主大会和业主委员会指导规则》，业主委员会的委员应符合一定条件。 7．业主委员会是业主大会的执行机构，在业主大会的授权下开展工作，向业主大会负责并报告工作。《物业管理条例》规定业主委员会履行一定的职责。 8．对业主委员会的监管主要来自两个方面：首先是全体业主、业主大会的监管；其次是政府相关部门（主要有房地产行政主管部门、民政部门、公安部门等）和司法部门的监管。 　　房屋的所有权人为业主。业主依法享有物业管理的各项权利，包括参加业主大会会议，行使投票权;选举业主委员会成员，并享有被选举权等。物业使用人并不能等同于业主。法规规定了物业使用人的相关权利，但其在物业管理方面的权利是受限制的。 　　在法律、法规和管理规约等有关规定的框架范围内，业主与物业使用人可以约定物业使用人在物业管理活动中的权利义务。《物权法》和《物业管理条例》均规定，业主有被选举为业主委员会成员的权利，物业使用人无此权利。 但是，物业管理活动中，业主行使投票权属于民事法律行为，依法可以委托代理。即物业使用人可以接受业主的委托，代理业主投票表决，行使选举权。此时，物业使用人仅仅是代理人，代理的后果由被代理人(业主)承担。比如，物业使用人接受了业主的委托，代理投票被选举业主委员会委员，那么，物业使用人的投票行为视同为业主的投票行为，由业主承担投票的后果。 　　本案中，陈女士如果事先已与其父亲就物业管理活动中的权利义务进行了约定，或者陈女士的父亲获得了陈女士的授权委托，那么，陈女士的父亲可参与相关物业管理活动。此外，如果陈女士将房产证的产权人一列加上其父亲的姓名，则其父成为房屋的共有权人，此时其父依法亦享有包括被选举为业主委员会委员的业主权利。 欠费业主能进业主委员会吗? 北京某小区有700余户业主，2012年1月开始，有8名业主联名书面申请成立小区的业主大会，其目的是成立业主大会后依法解聘物业公司。街道办事处同意了成立业主大会的申请，要求他们按照相关规定按时完成筹备工作，并顺利召开首次业主大会会议。但对于成立业主大会，小区业主却有两种截然不同的意见。同意成立业主大会一派认为，物业公司服务质量低下，服务态度差，应该尽快解聘掉目前的物业公司，而解聘物业公司必须先成立业主大会。反对成立业主大会的一派认为，物业公司的服务能够接受，不成立业主大会