泰跃地产武汉市金银湖项目营销报告.ppt

;目录;PART １;金银湖的全方位扫描——;;;;;;;;;区域产品的表现-1;;市场去化情况对产品的检测——;;;各产品的销售表现;这里的房子卖给谁？——;汉口地区购房者对跨江购房存在较大的心理障碍，而在对江岸、江汉、硚口、东西湖4个 汉口购房区域的选择时，选择东西湖区域的比例仅次于选择汉口中心区的比例； 大部分项目的客户群以附近的大型企业高收入阶层员工，汉口区的私企业主和大型企事业 单位员工为主力客群，如：中国电信、中国移动、天河机场、邮政中心、中国石油等单位 就近的员工。;未来受众发展趋势;对本案的认知——;;;;;隐藏在背后的对手究竟是谁？——; 从地域位置来看，竞争性最强的是万科·西半岛和顺驰·泊林，粹岭由于是纯别 墅社区，定位及物业类型都与本案相去甚远，因此不将其列为竞争性项目，而马池 路段的丽水佳园、新澳阳光城在时间上与本案不具备竞争性，都市假日虽然在时间 上和本案相交，但定位与本案相去甚远，因此不具备竞争性。 另外，金山大道一带的高尔夫城市花园及耀江丽景湾也与本案存在一定的竞争， 因为这两个盘体量较大，且仅开发了1——2期，同时定位及楼盘整体素质都与本案 相当，具备一定的竞争性，但由于金银湖区域的片区市场格局较为明显，而这两个 楼盘与本案不处在同一片区市场格局中，因此竞争性相对较弱，不过对本案有分化 区域客户的威胁。;;竞争项目分析;面对竞争的SWOT分析——;SWOT;SWOT;它山之石的启发——;PART ２;　　通过全国各大城市的市场运营，我们积累了丰富的项目全程营销经验，以下我们将谈到市郊型大盘成功开发的核心模式，希望结合起SWOT分析为本案的成功操作提出启发——;文化型配套的借势;创新型产品的筑造;;适合本案的核心开发模式——;PART 3 ;结合SWOT对可参见开发模式的论证——;文化型配套的借势;创新型产品的筑造;;;;;“大跟随＋小创新”的核心受众—— 　基于片区型核心受众的细分;我们的核心消费群……;客层与产品的对接——;源动型中产阶级;源动型中产阶级;针对大跟随＋小创新模式、客层特征的 产品支持——;PART ４;产品总策略;前期在大跟随下使用小创新，后期逐步并进。;统一产品，定向针对。;产品总策略;产品的具体调整;建筑形态及空间调整;Ｃ;建筑形态及空间调整;建筑形态及空间调整;建筑形态及空间调整;4.95m;建筑形态及空间调整;多层的局部创新;5-6F多层;Ⅰ期地块主要户型及面积区间;科技型地产技术的适度导入;科技型技术的可选配方案;科技型地产技术的适度导入;立体绿化;热反射膜中空玻璃＋断桥铝合金窗;防串烟防倒灌排气道;太阳能公共照明系统;全方位安全防范系统;卫星节目接收系统;车载GPS系统赠送; ;外延产品的调整;湿地公园建造;树王引入;车位比的提高;开发要点;开发要点;社区巴士长期运行或公交引入;湿地公园＋会所的先行营造;金银湖片区现在罗巴柱伪欧式建筑风格为主，且多使用涂料； 由于金银湖片区湿度较高，片区内的涂料面建筑已旧化严重； 建议避开此缺陷，以现代简约为主风格，使用文化石、清水面砖、木材等立面元 　素，增强建筑的品质感与耐久性； 同时，考虑到科技感的项目形象，可以相关装饰元素中用到金属制品。 ;营销执行要点;营销执行要点;商业氛围的示范及主力店先行运营;高规格物业管理公司的引入;品牌团队的合作;产品力如何成为购买力？ 基于产品的　　包装及营销策略——　;PART 5;核心概念的提炼;核心概念提炼中，我们必须解决的问题;建筑特性;;对建筑产品的概括—— 科技为生活本质带来全新的可能;对目标客层的归属感赋予—— 让生活给他们更多的惊喜与感动;;泰跃·NEWS新市镇;;;推广执行;营销通路组合;机场及重要交通干道的户外高点建立——;电梯广告及社区广告的汉口全面覆盖——;航空杂志的中高端客户定向推广——;报纸媒体的新闻性运作——;建筑科技馆的售楼部主题包装——;奖项型的事件营销——;PART 6;销售节奏;销售节奏策略——;第一波――景观电梯多层＋创新型多层;销售节奏分步策略——;销售节奏分步策略——;销售节奏分步策略——;销售节奏分步策略——;定价策略;定价策略1——;定价策略2——;定价策略3——;PART 7;A、独有的电子化销售平台;B、对大盘全程营销的理解;C、“适度承诺”的完好把握;D、优秀的客户服务经验;E、GIS系统的全程协助;PART 8;;泰跃·红树林;;斯德哥尔摩的透明房子 ;金银湖?公园里的透明房子;斯德哥尔摩的透明房子 ;THE END THANKS！;竞争项目-万科西半岛;竞争项目-顺驰泊林