策源：常州天鹅湖策划案大盘手笔_部分1.pdfVIP

产品策划目标 从整盘策划的角度及未来城市发展趋势，我们认为天鹅湖项目是位于未来城市 东南板块最繁华的地段，强调的是区域的板块经济和项目综合价值的最佳结合。 高档公寓 城市湿地 大型商业 和院住宅 市场篇 提出问题 认清自我，降伏本我 对于项目的初步认知：地段位置的认识 传统市中心 和 丽 平 华 项目之 初体验 路 路 • 位于传统老城区天宁区东南板块 劳动路 • 距离市中心3公里 • 50万方的大盘 光华路 3公里 • 多种物业形态复合社区 • 紧依常州第一个湿地生态公园 中吴大道 本项目 中吴大道形象不佳；区域现状杂乱破旧 Q1 ： 3公里的距离，造就了位置略偏离传统市中心，且难以突破固有地域观念…… 若按照目前的眼光来看项目，项目缺乏地段号召力，我们必须跳脱…… 对于项目的初步认知：自身产品的认识 项目房型面积配比总表 项目一期第一批房源的面积配比表 面积 套数 比例 50-60㎡ 96套 3% 面积 套数 比例 89-90㎡ 1400套 47% 89㎡ 52套 10% 100-120㎡ 52套 2% 115㎡ 52套 10% 120-140㎡ 916套 30% VS 123㎡ 192套 40% 140㎡以上 420套 14% 137㎡ 192套 40% 和院 124套 4% Total 488套 100% Total 3008套 100% Q2 ： 项目一期以“123-137㎡”的大三房为主力房源； 市场是否接受？ 而项目整体的主力房源为 “80-90㎡” “120-140㎡”； 决定房地产价值的因素 第一是地段，第二是地段，第三还是地段 思考一：天宁板块的价值提升 城市工业基地，发展逐渐成熟，市区客认知度已较高 新北 早期开发，市区绝对核心，客源充足，市区客首选 市中心