建筑物区分所有权.pptx

业主的建筑物区分所有权;（区分所有权）;第一节 业主建筑物区分所有权的概念;LOREM IPSUM DOLOR;二.特征;三.分类;导入问题：刘德华在家里钉钉子要挂画，不小心把墙钉穿了，刺穿了隔壁林志玲家墙上的《富春山居图》，该不该赔？;第二节 专有权;（二）专有权特点：187 1 专有部分所有权具有所有权的效力。 2 专有权的客体具有特殊性。 3 专有部分的所有权居于主导地位。 ;1 专有部分所有权具有所有权的效力：《中华人民共和国物权法》第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 ①自己的住宅房可以用来开餐厅吗？在小区里面开餐厅，需要经过周围邻居的同意吗？ 《中华人民共和国物权法》第七十七条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 民宅改商用，有两方面限定条件。一方面要符合法定，即法律禁止则不得更改；另一方面要其他有利害关系的业主同意，因为其商业行为可能影响他人。同时符合两条件，才可民宅改为商用。 ②甲乙丙共同买的房子，甲在此小区独自买了对应的车库，甲经济紧张想把车库卖掉，乙、丙有没有优先购买权？ 没有；专有权人对自己的专有部分享有除法律明文规定禁止外的完全的所有权。与共有不同，专有权人可以自主占用、使用，收益，处分专有部分。因而某一权利人在出售其专有部分时，其他权利人不享有优先购买权。;2 专有权的客体具有特殊性： ①非独立不动产，分割后形成。 ②专有权客体必须经过法定公示。 ③一般在建筑物内，不会延伸到小区。（特殊情况下，经公示，小区内也可以。） ;3 专有部分的所有权居于主导地位 其他权利都是专有权决定 ;二、专有权的客体 专有权的客体概念：专有权的客体是建筑物内的住宅、经营性住房等专有部分。; （一）专有部分范围：;（二）专有部分特征：“三独”;导入问题：刘德华要钉钉子挂画，不小心把墙钉穿了，刺穿了隔壁林志玲家墙上的《富春山居图》，该不该赔？; 业主专有权的行使 71业主对其专有部分享有单独所有权，即对该部分为占有，使用，收益，处分的排他性的支配权。 1占有:自主，他主，所有权，授权 2使用：功能（经营性，住宅性）；抵押，作担保 3收益：出租 4收益：出卖 专有权是一种主权利，它的转让从权利也伴随着 专有权的限制 77业主不得违反法律法规及管理规约，将住宅性用房改为经营性用房，业主将住宅性用房改为经营性用房除遵守法律法规及管理规约，应当经有利害关系的业主同意。 1规定（公法） 2约定（私法）：管理规约 3同意：本栋楼房全部利害关系人 建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值生活质量受到或可能受到不利影响 123者关系同时满足，缺一不可 ;第三节 共有权;一.共有权的概念和特点;3.共有人既享受权利，又承担义务。《物权法》第72条第1款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。 4.共有部分随附专有部分。共有权是由专有部分决定的，并从属于专有部分的所有权。一般来说，专有部分的面积越大，共有部分的份额越大。 ;二.共有权的性质;三.持有份;4.应有份是按份共有人行使权利的依据；持有份只是在业主没有约定或约定不明的时候才发挥作用。 （三）确定持有份的意义 1.享有建设用地的使用权 2.行使管理权 3.分担费用 4.分配收益 《物权法》第80条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊 收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定的或约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物的总面积的比例确定” ;四.基地的使用权;法定共有的范围;三．法定共有的类型 1．绿地。根据《物权法》第73条规定，除属于城镇公共绿地或者明示属于个人的以外，业主对小区内的绿地享有共有权。绿地应当作为共有财产属于全体业主共有，不能由开发商保留所有权。 2.道路。根据《物权法》第73条第1款规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。”即规划确定的公共道路属于公有物，任何人都有权使用，业主不得妨害他人通行；城镇公共道路之外的道路，则应由业主共有。（举例，外人穿行嬉闹） ;注意：1.绿地与道路作为土地上的附着物归业主所有，而非土地所有权归业主所有。 2.虽然道路、绿地必须归业主共有，但业主不能随意改变其规划用途，如不能在此之上私盖建筑。 3.如果其他小区的业主有必要通行，则应按照相邻关系的有关规定处理。 3.物业管理用房。《物权法》73条规定，物业管理用房应当规定为全体业