商业地产优化发展的路径与趋势分析.pdfVIP

中国房地产金融·焦 点 透 视 中图分类号：F293.31 文章编号：1006-7388(2006)06-0033-03 文献标识码：B 摘要:2002年开始出于对商业地产需求良好的预 期，逐渐出现了所谓的“商业地产热”，但不可回避的 是，这种热度背后空置率的居高不下。商业地产的健 析 分 势 趋 与 径 路 的 展 发 化 优 产 地 业 商 康发展需要寻求合理的发展路径，这条路径从微观上 讲是一个商业地产项目从其前期的区域选择与功能定 位到中期开发模式创新以及后期经营模式创新和管理 完善的过程，而从宏观上讲则是商业地产业如何获得 多元化的融资渠道以及政府的合理宏观调控以保障商 业地产有序健康的发展。另外，外资的大举进入也成 为了商业地产规范化发展的重要推动因素。 关键词：商业地产；发展路径；空置率 商业地产（commercial property）是一种继住宅 □ 地产开发之后的延伸行为。目前学术界对商业地产没 有一个准确的定义，但是在业界可以普遍达成共识的 是商业地产不仅仅指商铺一种形态，它应该是一个包 宇 俊 张 括商铺、餐饮、写字楼、娱乐休闲场所、公寓，甚至 工厂园区等非住宅形态在内的极为广泛的概念。商业 地产对于地产业来说是相对较新的一个范畴，其概念 最早出现在中国是2000年，首先从北京、上海、广州 等几个经济高度发达地区开始，并逐步蔓延到全国。 自2002年下半年以来，国内一些大中城市争相建立商 业“一条街”及大型购物中心，商业类物业叫卖声迭 起，而且卖价一路走高，商业地产发展势头令人咋舌， 有数字表明，2002年当年国内商业地产的投资额增加 了11.8%。2004年商业用房销售量几乎达到了过去 几年商业用房销售的总和。根据入世承诺，2004年12 月11日中国零售业对外资全面开放,对这一政策的乐 观预期使得当年的商业地产顺势升温，开发速度和规 模都显著提升。 1 商业地产升温的原因分析 商业地产升温不但与经济发展环境的外在原因有 关，而且与房地产业发展的自身内在原因也有着密切 的联系，商业地产升温的原因主要有以下几点： 第一，城市化发展步伐的加快、城市消费人口的 剧增以及居民消费水平的逐步提高，极大地刺激了商 收稿日期：2006-01-06 作者工作单位：华东师范大学商学院，上海 200062 作者简介：硕士研究生。 33 中国房地产金融·2006 ·第6 期 业地产的发展。首先从城市化发展的视角来看，随着 商业地产的发展创造出了双重需求。 新一轮城市规划的实施，大部分城市都把商业繁荣作 2 商业地产繁荣背后的理性透视 为其城市经济发展的目标之一，于是许多大城市纷纷 在全国各地商业地产如火如荼的进行同时，商业 投入到新城区的开发中去，同时旧城改造也进行的如 地产空置率也在节节攀升，商业地产空置率的居高不 火如荼。CBD的建立、购物广场的兴建和商业街的改 下不仅造成土地资源的严重浪费，而且使得商业银行 造不仅带来了城市面貌的改变，而且提高了人民的生 的金融风险不断增加。中国商业地产联盟发布的资料 活水平，因此地方政府出台优惠政策以扶持商业地产 显示，2004年全国商业地产投资达到1700亿元，但 的发展。其次从居民消费水平视角来看，随着普通城 空置面积达到2610万平方米。2005年上半年，全国 市居民工资的提高，生活水平大大提高，从而使得城 商业地产空置房面积2878万平方米，比去年同期增长 市居民的生活和消费方式发生了极大的变化，休闲、 21％，占全国同期空置商品房的27.7％，比住宅的空 娱乐、购物和社会交往等商业性活动随之增加，对这 置率高出18.8％。开发量在各类房产中所占比重只有 些商业场所的档次要求也在逐步提高，从而给商业地 10％的商业地产，空置量却占了总量的1/4。商业地 产的发展带来了良好的机遇。