惠东富星服装批发市场招商运营计划书.ppt

惠东富星服装批发城 项目招商运营运作报告 开篇语 商业地产的运作是一个复杂而系统的工程，涉及到规划、定位、招商、销售、运营等流程，而定位是其后续工作的基础，关系到商业整体运作的成败，从国内外的操作经验看，由定位不当而导致经营不善的商业项目比比皆是。 一个好的商业体不仅要的优越的区位条件，更要有科学的规划和圆熟的操作，地段制胜的概念已无法满足现有市场形势对于商业地产的需求，专业性和多样化将是未来决胜市场的关键。 惠东批发业正处于由无序竞争到合理规划的转型期，未来的竞争将不再是求大求全，而是朝更专业化的方向发展，由产品竞争转为服务竞争，谁能提供更具竞争力的产品和更为人性化的服务，谁就能赢得市场。 基于以上原因，本案将着重研究该项目的定位，从定位出发，提出招商、运营、推广等全方位的策略。 发展商策划要求 一、为项目找一个科学的定位，以顺应市场对于项目发展的需求。 二、在定位的基础上，提出招商、运营等系统的操作策略，为发展商提供决策依据。 项目概况 区 位 本项目位于平深路和五 十米大道交汇处西侧， 紧邻创富商贸广场，距 城南车站约2KM。 交通四至 东临：平深路 西滨：农副产品批发市场 南靠：广厦路 北至：五十米大道 本项目紧临政府规划中的城市新区，偏离旧城中心，周边商业不够成熟，业态混乱，餐饮酒店业较为发达，环项目四周零散分布有数十家大小不一的经济型酒店。 项目一公里范围内集中了惠东较知名的多个住宅小区，如丽景花园、滨河花园、惠福花园、广厦花园等多个住宅小区，常住人口约5万人，新城区五十米大道以东目前在建有中航城、怡景湾等楼盘。 距项目三公里内有美多、家家乐等超市，营业面积均在5000平米以上，经营状况良好。 项目概述 项目紧邻城市主干道，距规划中的城市中心区不足2KM，具备良好的区位条件和发展潜力，周边业态不均衡，商业氛围不足，餐饮酒店业较为成熟，大众休闲娱乐业发展缓慢。 项目为单体式建筑，规划较为合理，适合多种业态组合，操作灵活。 从项目面市至今，市场表现较好，无负面信息，具备良好的推广基础，有效减少了切入市场的阻力。 市场分析 市场概况 惠东批发业自90年代初兴起，由最初的地摊式批发逐渐形成商品集散地，最后进入专业卖场，经历了一个从无序自然发展到有序规划，统一经营的过程。 从发展历程看，惠东批发市场明显呈现出由北向南的重心偏移，由最初的老市场到中心市场，再到银基、创富等较先进的专业市场，除了受城市扩张影响外，其发展的轨迹也印证了惠东批发业的逐步成熟，区域影响力增加，辐射范围不断扩大，目前已形成较具实力的区域性小商品集散中心。 从竞争态势看，目前惠东批发业呈现三分天下的格局，中心市场、银基、创富各守一方，相互间竞争激烈。 受区位环境影响，中心市场功能弱化，竞争能力趋减，逐渐由批发转为零售，靠周边城镇散客维持经营，银基后来居上，业已成为目前惠东最具规模和影响力的专业批发市场，创富经过不断的市场运作，也取得了一定的成效，并逐渐形成自身经营优势，吸引了不少经营者和外来商户。 批发市场发展路线图 同类竞争项目分析 银基商贸城 该项目位于惠东县城东南部，紧邻广汕公路及规划中的环城南路，交通便利，总建筑面积约22万平米，总三层，一层服装批发中心，约3000个商铺，二层仓库，三层办公。 一层共分8个区，规划有服装、日用小商品、鞋、厂家自营商品等不同业种，从目前实际经营情况看，业态布局混乱，业种之间没有经过有效的组合，无序发展，各功能区职能重叠，搭配不合理。从商户入驻率看，除A、B、C三个区域入驻较理想外，其余各区空置率高。 作为惠东最大的服装批发市场，银基网罗了各国全地的经营商户，从整体上看，商品档次普遍较低，多数为厂商自产自销，主力商品批发价格段为20元－40元之间，均价约为25元，从部分商户抽样走访了解到，银基的经营商户主要来自惠东及周边地区，外省经营者占比重较小，而其客户来源主要于珠三角，部分辐射到湖北、江西及安徽地区，而来此批发的多为中小经营户，采购量不大，平均单次采购量约为150件左右。 该项目紧临广汕公路，交通通达，物流较为便利，目前有2、6、8路公交在此设有站点，可达城市各主要区域。 中心市场： 位于惠东老城区，周边商业较为成熟，云集了众多小型百货批发商，市场共二层，一层日用百货，二层服装。由于经营时间较早，加之受周边环境影响，整体经营档次低，馆内人流稀少，商品陈列凌乱，环境差，商业氛围不足，多数商户已迁往银基和创富等新兴批发市场。 由于城市商业重心的偏移，加之交通拥挤，物流不畅，中心市场已失去了原有的商业中心区的功